Снимка: Личен архив

Каква е динамиката на имотния пазар и оказа ли пандемията своя негативен отпечатък върху пазара на жилища у нас? Инфосток ще Ви предостави съветите и отговорите на тези и други актуални въпроси на едни от най-големите експерти в сектора на недвижимите имоти в поредица от интервюта с главните мениджъри на агенция „Адрес Недвижими имоти“. В поредицата ще бъде предоставена информация за имотния пазар за 5 големи български града: София, Пловдив, Варна, Бургас и Стара Загора (градът на липите).

Първото интервю е за град София с Гергана Тенекеджиева*, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“, която дава отговор на серия от актуални и важни въпроси за жилищата в столицата, като например: Да купим или да наемем жилище в София? Въпрос, който все по-често си задават хората, търсейки своя нов дом в столицата.

Г-жо Тенекеджиева, каква беше изминалата година за пазара на недвижими имоти в София по отношение на цените, търсенето и предлагането? Как се отрази пандемията?

В общ план 2021 беше динамична и интересна година за сектора на недвижимите имоти. Високата активност на клиентите и ръстът на ценовите нива на имотите в жилищния сектор се затвърдиха като трайни процеси. Станахме свидетели на 15% повишение на пазарните стойности в столицата, което е сериозен скок. Но пазарът се задържа и ще продължи да се задържа активен – средната работна заплата расте, хората търсят сигурно вложение за спестяванията си, а условията по ипотеките продължават да са изключително добри с рекордно ниски лихви.

Пазарът е много конкурентен, като търсенето продължава значително да изпреварва предлагането. Активни са както много от младите участници, така и хората над 55-годишна възраст, които вече са преживели няколко политически и икономически кризи и са преживели обезценяване на парите. Пазарът все още се възстановява от първоначалния стрес, продиктуван от пандемията, но определено можем да кажем, че през 2021 г., а и към момента, се намира в процес на възход.

Какви са очакванията Ви по отношение цените на жилищните имотите в София през 2022 г.? Наблюдава ли се „спекулативно изчакване“ от страна на собствениците с цел по-висока продажна цена на имота на по-късен етап?

Цените на жилищата към момента не дават индикации за спад или дори задържане в краткосрочен план. В следващите месеци, поне в големите градове, покачването на нивата неминуемо ще продължи. Доказателство за това е дори изключително активния януари на 2022 г. – можем да кажем, че това е прецедент през последните години, защото първият месец традиционно е по-слаб по отношение на активността на купувачите. Смятам, че е рано да се говори за пик, но очаквам през тази година темповете на ръст да намалеят. След това обаче ще станем свидетели по-скоро на плато, а не на спад, т. е. преди върха сме, но когато го достигнем, ще последва стабилизиране на нивата.

По отношение на спекулативното изчакване на собствениците, не може да се каже, че наблюдаваме такова. Да, пазарът върви нагоре, но икономическата ситуация е трудна за прогнозиране и хората, които искат да продават и знаят в какво ще вложат парите, предпочитат да го направят по-скоро. Спекулативното изчакване носи определени рискове, тъй като ситуацията е динамична и продавачите не искат да изпуснат добрия момент, който имат сега.

Наем или ипотечен заем с цел закупуване на собствено жилище – какво действие бихте препоръчали на нашите читатели, ако искат да живеят в София през следващите години? Кое от 2-те действия е икономически по-издържано и какви са плюсовете и минусите от тях?

Всичко това е предимно въпрос на контекст, нагласи и начин на живот на потребителите. Финансовата достъпност на жилищата продължава устойчиво да се подобрява и към края на 2021 година. Месечната вноска по една ипотека може да е по-висока от месечния наем за същото жилище, но придобиването на собствеността винаги е по-разумната стъпка, особено с оглед на обзценяването на парите в момента. Потребителите днес повече от всякога търсят опция за разумно съхранение на средствата си, а влагането им в наем е нещо, което няма да има никаква възвръщемост утре. Разбира се, наемът е по-добрият вариант за онези хора, които често сменят населеното място, в което живеят, например. Но дори в този случай покупката на имот при налични свободни пари е разумна стъпка. Не са малко случаите, в които даден потребител купува жилище, което не отговаря на личните му нужди, но иска да вложи парите си на сигурно място, а в същото време той живее под наем в апартамент, който удовлетворява моментния му начин на живот.

Кои квартали в столицата ще са най-предпочитани през новата 2022 г. и кои фактори ги определят като фаворити?

През 2022 г., както и досега, очакваме фокусът на купувачите да бъде насочен към зоните от града, които се характеризират с активно строителство и нови проекти – Манастирски ливади, Кръстова вада, Овча Купел, Витоша. Традиционно на засилен интерес се радват имотите в най-престижните квартали на столицата – Докторска градина, Яворов, Иван Вазов и Лозенец, където обаче и цените на жилищата са значително по-високи, а предлагането – ограничено. Това прави и сделките в тези райони по-малко на брой спрямо кварталите с много ново строителство. Предпочитани са и Гео Милев, Дианабад, Изток и Изгрев, Слатина, където купувачите са мотивирани от перспективата за изграждане на метро. По-популярни през годината, разбира се, ще бъдат кварталите с добре уредена инфраструктура, транспорт и наличие на повече зелени пространства.

Кои са основните характеристики, на които трябва да отговаря един строител, за да можем да му се доверим при избора на жилище и да не останем измамени?

Най-сигурният избор е този на утвърдения строител, който има опит и знае каква стратегия да предприеме дори в динамична и изменчива среда. Към момента не наблюдаваме предпоставки за случилото се по време на Световната финансова криза през 2007 – 2009 година. Тогава много нови проекти не намериха финансиране, за да бъдат достроени, тъй като предлагането изпреварваше търсенето. Днес категорично ситуацията е различна, строителите, от една страна, не разчитат на парите на купувачите, за да завършат проектите си, а от друга – търсенето сериозно изпреварва предлагането. Може да се каже, че играчите на натоящия пазар са стабилни и няма основания за тревоги, дори когато купуваме на етап „проект“. В момента някои строители стопират продажбите, тъй като, поради ръста в цените на строителните материали, не могат да изчислят коректно крайната цена. Това е още един знак, че имат ясна стратегия и няма опасност купувачите да останат измамени.

Какво бихте посъветвали на наемодателите при некоретни наематели и съответно какво бихте посъветвали наемателите да направят при хазяи, които неоснователно искат голямо увеличение на наема?

Попадането на некоректен наемател действително е лош късмет, от който никой не е застрахован. Полезен механизъм за защита е добре изготвеният договор за наем. Добър вариант за документална защита е и изготвянето на приемо-предавателен протокол и вземането на депозит, които да послужат като гаранция за коректното спазване на условията по споразумението, редовното и навременно плащане на режийните разходи и изрядната и съвместна поддръжка на жилището. Оттам нататък всичко е въпрос на разбиране между страните, но практиката познава немалко неприятни случаи. Използването на консултант по недвижими имоти е вид гаранция, че ще избегнем злоупотребите.

По отношение на неоснователното увеличение на наема – добре е и двете страни да познават пазара, да са наясно с това какви са цените в дадения район за жилище с идентичен профил, да знаят тенденциите и прогнозите, както и цялата икономическа картина към дадения момент. Тъй като в момента всички цени вървят нагоре, много наемодатели се опитват да следват тенденцията. От една страна обаче, нивата на този пазар и преди бяха доста високи. За разлика от покупко-продажбите, където страните лесно срещат очакванията си, при наемите сделките се случват по-трудно, тъй като наемателите намират много от офертите за надпазарни. Допълнително увеличение днес може да ги накара да излязат от този пазар и да се ориентират към покупка. Затова съветвам наемодателите, когато планират корекция в цената, да разгледат не само офертите на пазара, но и нивата при реалните сделки.

Гергана Тенекеджиева* работи в сферата на недвижимите имоти от 2006 г. Професионалното ѝ развитие започва като консултант в „Адрес Недвижими имоти“, Бургас. Две години по-късно става мениджър в компанията работеща предимно с рускоговорящи клиенти „Ключ България“, която е част от холдинга AG Capital. През 2010 г. поема кантора Север в „Адрес Недвижими имоти“, а от 2014 г. е назначена за Регионален мениджър за гр. Бургас. От април 2019 г. е Изпълнителен директор на компанията. Има завършено висше образование по специалността „Мениджмънт“ в Икономически университет, Варна.

Въпросите зададе Здравко Василев, репортер в infostock.bg