Изминалата 2014 година показа, че пазарът на ваканционни имоти с настоящите си нива на активност успява, независимо от настъпващите външни промени, да намери своята равновесна точка. Според инвестиционната компания Green Life обемът на реализираните сделки с ваканционни имоти се е запазил спрямо предходната година, като за имотите, търгувани на вторичен пазар, цените са намалели.

В същото време, нивата на сделките за нови, модерни апартаменти и къщи в успешните затворени комплекси са се задържали.

Политическите процеси, протичащи в Русия, и всички факти и последици от конфликта в Украйна, водят до два типа реакция на пазара:

(1)  (1) онази част от руските граждани, които са с по-скромни бюджети, но имат спестявания и са планирали покупка на имот извън страната си, преминават в период на изчакване. Това поведение на потребителите се наблюдаваше и у нас след кризата през 2008-ма година. Руснаците държат парите си в брой и изчакват развитието на процесите. Не могат да ги инвестират в Русия, защото спестяванията им не са достатъчни за качествен имот в Москва.

(2)  втората група участници на пазара се опитват бързо да изнесат парите си - те са тези, които активно пазаруват в момента. В имотите на Green Life в Созопол и Поморие се правят огледи от началото на януари, което не е характерно за пазара на ваканционни имоти, който по принцип е сезонно обоснован.

„По-голямата част от огледите ни са за апартаментите в Поморие, където имотите се използват целогодишно и са предназначени за постоянно отсядане, а не толкова за лятна ваканция", коментира Теофил Петров, Изпълнителен директор на Green Life. „Профилът на клиентите не се е променил - семейства на зряла възраст, които избират страна член на ЕС, защото дори при намалелите си доходи, руските граждани от средната класа остават с по-висок стандарт от този, който има средностатистическият българин. Втората група са семейства с все още малки деца, които търсят начин да изнесат дребния си бизнес, за да живеят спокойно в България",  допълва Петров.

Бизнесът, който развиват у нас, обикновено е обслужващ самата руска общност, която е компактна и в която хората са единни, респективно работят един с друг. Проблемът на кризата в Русия не е в това, че цената на рублата пада, т.е. хората са загубили спестяванията си, защото руснаците не държат парите си в банки или в рубли. Най-важният проблем е психологически - очакването им да имат по-ниски доходи и липсата на ясна перспектива. Но това е както пречка за големи сделки, така и допълнителен стимул за преместване на семействата  в друга страна.

Конфликтът в Украйна се отрази на българския пазар с появата на рускоговорящи украинци, които търсят възможности да инвестират част от парите си сигурно и към края на 2014 година те са достигнали 12% от купувачите на българския пазар. Те имат значително по-високи бюджети от руснаците /над 50 000 евро/ и основният им приоритет е страната, в която купуват, да е на територията на ЕС.

„България се явява естествен избор, защото е най-близо и у нас е най-евтино. Това е добра възможност за тях да "спасят" парите си, застрашени сериозно от несигурността в страната им в момента", разказва Теофил Петров. „Алтернативаният им избор е между Сърбия и Черна гора, които обаче не са в ЕС. Чрез покупката на имот украинците търсят врата за временно пребиваване, а след това и за постоянно. Избират между набор от възможности за това, включително припознаването си като бесарабски българи", разказва Петров.  

Годишният анализ на Green Life показва, че 2014 година може да се определи като трудна основно заради природните бедствия, които са нанесли на пазара по-сериозни негативи, отколкото политическите кризи и последващите икономически процеси, особено що се отнася до материалните щети и влиянието им върху туристическия сектор.

Според впечатленията на търговците от Green Life основното притеснение, което руските граждани са изпитвали през 2014 г., не е свързано с промяната на стандарта на живот, а с възможността ЕС да наложи на България да предприеме санкции срещу руските граждани - с по-трудно получаване на визи или други пречки за пребиваване.  

През 2014 г. от компанията инвеститор нямат нито забавени плащания, нито отказани сделки. Негативна тенденция има само в срока на вземане на решение от страна на купувачите, който се удължава. Мотивацията на клиентите не се е променила, но фактите ги разколебават и ще е необходимо време да се установи баланс, докато новите обстоятелства бъдат приети от участниците на пазара. Очакванията на Теофил Петров са сделките с руски граждани да продължат, тъй като те не купуват с ипотека и не търсят имот с цената на бъдещи приходи, а избират добра инвестиция за вече спестените си средства. Което е различна отправна точка от тази, която имаха английските купувачи или българските по време на кризата у нас.

Основни конкуренти на имотите по българското Черноморие остават тези в Черна гора, Сърбия и Турция. И трите държави не са членки на ЕС, което оказва влияние върху избора на рускоговорящите. Турция, независимо от атрактивните си ценови нива, не може да бъде разпозната като пазар за обикновения руски гражданин. Тя е избор за бившите руски републики, в които се изповядва ислям, но тези клиенти никога не са гледали към България.

"Към момента страната ни наистина няма конкуренция за таргета руски купувачи, с който сме работили през последните 4 години. Битката е за запазване на спокойствието и намирате на баланс между външните обстоятелства и наличната мотивация за покупка у самите купувачи. Трябва да се има предвид и предлагането - вторичният пазар е активен, но инвестицията в нови проекти е силно ограничено, така че до голям излишък, който да промени основните характеристики на пазара, не очаквам да стигнем", коментира Петров.

Според анализа на Green Life  65 % от купувачите през 2014 г. са разполагали с бюджет между 45 000 и 60 000 евро. Това са представителите на т.нар. средна класа руски граждани. Делът на семействата с ниски бюджети -  под 40 000 евро силно е намалял - част от тях са се оттеглили изцяло, докато други са се пренасочили към вторичния пазар, където има предлагане на различни цени.

Сделките се сключват предимно на изплащане по индивидуално договорени схеми, като под 10% са били за имоти на зелено /това означава имот, който не може да бъде използван в следващия сезон/, най-голям дял са за напълно завършени апартаменти и 23% са за жилища, които са в напреднало строителство. Влияние оказва и по-високата цена на имотите в работещите вече фази на ваканционните проекти.

Общото разпределение на търсенето е 2/3 за имоти за постоянно живеене и само 1/3 за апартаменти за лятна почивка.

Клиентите продължават да търсят най-добрата сделка, но при ясни критерии, а не просто най-ниската цена, както бе при английските купувачи преди кризата. Защото над 80% от руснаците продължават да купуват единствено за собствено ползване и не отдават под наем, дори когато не са в България и не използват апартаментите си.

Всички плащания се правят с пари в брой и не се използва външно финансиране.  Същата тенденция важи и за малкия процент българи, които вече се появяват на пазара.

"Очакваме влиянието на сънародниците ни да се засили в унисон с общата тенденция на повишаване на интереса към покупката на имот след спада на лихвите по депозитите и несигурността на банковата система", коментира Теофил Петров, "Но българите не могат да бъдат основен фактор на този пазар в идната година. По-интересни за бъдещето му ще бъдат появяващите се руски граждани с големи за страната ни бюджети /над 100 000 евро за ваканционен имот/ и дали страната ще може да им предложи обслужване, отговарящо на техните изисквания", допълва Петров.

Първите за годината изложения за ваканционни имоти предстоят. По време на тези форуми ще се очертаят най-ясно тенденциите, които ще определят пазара занапред.