Най-иновативната офиссграда в света на Deloitte в Амстердам Снимка: Мапекс

Измерването и разпределението на площта в една офис сграда е критично важно от гледна точка на отдаването под наем на офис сгради, тъй като много финансови концепции, свързано с отдаването на площи под наем като основен наем, допълнителен наем или инвестиции в подобрения са директно свързани с квадратурата на площите.

Въведеният в края на миналата година международен стандарт BOMA 2017 For Office Buildings е еволюция на последните промени от 2010 година и вече включва правила за измерването на балкони, покрити галерии и завършени тераси на покривите, нови правила за вертикалните пробиви и общи пространства.

Мапекс, водещата българска геоинформационна компания, вече прилага най-новия международен стандарт BOMA 2017 For Office Buildings: Standard Methods of Measurement, в България.

Ето най-значимите промени в новите стандарти за измерване на офис сгради:

Вертикални пробиви

Според новите правила вертикалните пробиви като отвори за стълбища, асансьори, ескалатори, димоотводи, тръбни шахти или вентилационни пробиви при най-ниското си ниво са включени в сервизните площи на сградата. Следователно, тази промяна води до увеличаване на общата наемна площ на офис сградите и в резултат, до увеличени приходи за наемодателите.

Коефициент за разпределяне на общи пространства

Load Factor е коефициент, който представлява съотношението между площта, която наемателят плаща за определено помещение и неговата реална площ, измерена по правилата на BOMA. В изчисляването на този коефициент влизат общите части на сградата и общите части на съответния етаж.

Стойността на Load Factor може да варира в много широки граници в зависимост от архитектурния дизайн на сградата. В някои случаи за отделни етажи или за цялата сграда неговата стойност може да надмине много оптимума за момемнтното състояние на пазара на недвижими имоти. В този случай наемодателят има право изкуствено да намали този Load Factor и вместо него да приложи така наречения Capped Load Factor, който според него съответствува на пазарните условия.

Новото в стандарта от 2017 е, че наемодателят може да приложи индивидуален Capped Load Factor за всяко едно офис помещение в сградата, докато преди това този коефициент трябваше да бъде еднакъв за всеки отделен етаж.

Споделени пространства

BOMA 2017 включва концепцията за "Inter-Building Area". Това са пространства, осигуряващи услуги или сервиз само за определени групи наематели. "Inter-Building Area" изчисленията осигуряват справедливо разпределение на тези пространства само между наемателите, които ги ползват. Тази концепция се прилага най-често за разпределяне на общи помещения между наематели от група сгради или на сграда с няколко относително независими крила.

BOMA 2017 осигурява до голяма степен съвместимост с международния стандарт IPMS (International Property Мeasurement Standard). Сближаването на двата стандарта ще бъде от голяма полза за индустрията на недвижимите имоти.

Новата версия на стандарта осигурява и поддръжка и включване в отдаваемите площи на балкони, покрити галерии и завършени тераси на покривите при определени, строго дефинирани условия.

BOMA може да бъде използван от всички професионалисти от сектор недвижими имоти, собственици на сгради, архитекти и инженери, интериорни дизайнери, лизингови дружества, управители на активи, оценители, брокери и строители.

Повече от 100 години, BOMA International задава стандартите за измерване на сгради. През 1915, BOMA публикува първия Стандартен метод за измерване на на офис сгради. Американската организация е един от основателите на International Property Measurement Standards Coalition - международната група на професионалните организации, която работи за развитието и прилагането на глобални стандарти за измерване на недвижими имоти.

В Асоциацията на собствениците и мениджъри на сгради (Building Owners and Managers Association - BOMA) членуват 90 американски асоциации и 18 международни организации. Основана през 1907 година, BOMA представлява собствениците и мениджърите на всички видове имоти с комерсиално предназначение, включително близо 10.5 млрд. кв. м. офис площи в САЩ. От създаването си BOMA е утвърдения стандарт на АNSI (American National Standard Institute). BOMA International е световния авторитет и източник на най-добри практики за развитие, управление, лизинг, модели на енергийно потребление и оперативни разходи на сгради, законодателство и регулации и технологично развитие в областта.