Снимка: Личен архив

Засиленото кредитиране и нарастващата инфлация пренасочват свободните пари към инвестиции в недвижими имоти. В същото време спадналото предлагане на нови жилища повишават цената. Появиха се и мнения, че вече има балон на пазара на недвижими имоти. За тенденциите на този пазар потърсихме за интервю Гергана Тенекеджиева*, оперативен директор на АДРЕС Недвижими имоти.

Цените на недвижимите имоти в страната се покачиха значително през настоящата година, бихте ли назовали основните фактори за това увеличение?

Според данните на АДРЕС от началото на годината цените на имотите в София са се повишили със 7.7%. Умереният ръст се дължи на активното търсене, недостига в определени райони и икономическото състояние на страната. При формирането на цените съществено влияние оказаха банковото кредитиране и инфлацията. По последни данни на НСИ инфлацията през ноември е 3.1% на годишна база. Месец по-рано тя достигна 3.7% - най-високото равнище за последните 5 години. В комбинация с близките до 0% лихви по банковите депозити, тя дава силен стимул за пренасочване на спестяванията от банките към недвижимите имоти. Освен като сигурно вложение, подобна инвестиция може да осигури и добра доходност и да „спаси" средствата.

Вторият ключов фактор, влияещ върху цените, са лихвените проценти по жилищните заеми и експанзията на кредитирането. Улесненият достъп до финансиране и ниските лихви водят до повишаване на цените на имотите. Ако станем свидетели на плавно покачване на лихвите по кредитите, каквито са очакванията за средата на 2019, цените на имотите ще задържат нивата си.  

През следващата година очакваме минимално поскъпване на жилищата в София. Задържането, на което сме свидетели в момента, ще се продължи и през следващите 12 месеца. Въпреки че осезаемо повишение не се очаква, евентуален ръст е възможен при качествените жилища в най-търсените райони. Обратната тенденция ще се наблюдава в не толкова атрактивните квартали на столицата при жилищата в недобро състояние, в стари и неподдържани сгради, с лош вид на общите части. При тях е възможен лек спад. По-трудното реализиране на твърде големите или маломерни имоти също може да доведе до понижаване на цената, заради изискването за функционалност и оптимално вътрешно разпределение.

Има ли разлика в желанията на българските и клиентите ви от чужбина при избора на недвижим имот? Наблюдава ли се отлив на чуждестранни клиенти, или напротив?

Клиентите от чужбина всъщност представляват българи, работещи зад граница, както и чужди граждани. При нашите сънародници се наблюдават два типа купувачи. Едните се интересуват от доходоносни инвестиции в недвижими имоти. Работят в чужбина, но искат да влагат тук спестените си средства. От една страна заради неизгодните условия при депозитите, а от друга - заради по-високата възвръщаемост на средствата при отдаване под наем. Насочват се към градски и ваканционни имоти. В града купуват основно двустайни и тристайни жилища, на ключови локации с обезпечен транспорт, които се реализират бързо на наемния пазар. Изчисленията ни сочат, че в големите градове доходността може да достигне 4-5%.

Вторият тип купувачи отново разчита на свои средства. Търсят предимно имоти за лично ползване или помагат на близки и роднини, за да закупят собствено жилище. Планират трайно завръщане в страната в кратък срок или след пенсионирането си. Необходимостта от навременно използване на имота при тях не е задължителна, затова отделят повече време за ремонт и обзавеждане.

И при двата типа летният сезон е най-активен за покупка. Често съчетават почивката си у нас с огледи и сключване на сделки.

Чуждестранните клиенти традиционно са по-активни на ваканционния пазар. Те търсят „втори" дом, в който да отсядат по време на почивката си и по-рядко отдават имота си под наем, докато не го ползват.

В Пловдив наблюдаваме засилен интерес към инвестиционните покупки заради избирането на града за Европейска столица на културата през 2019 г. Не само български, но и чужди клиенти, виждат добра възможност за инвестиция в имот и вече се интересуват от предлагането на пазара. Това доведе до поскъпване на имотите в централната градска част, заради повишеното търсене, на фона на сравнително ограниченото предлагане в този район.

Бихте ли описали тенденцията за продажба на недвижима собственост в по-големите градове в страната, срокът за продажбата на имота се повишава, или намалява? До каква степен е важен факторът „срок на продажбата" за вашите клиенти?

Съществува разминаване между очакванията на купувачите и продавачите. Динамиката на жилищния пазар и продължаващият ръст на цените през последните 2 години дадоха увереност на продавачите, че те са по-силните на пазара. Това доведе до изкуствено завишаване на цените при някои имоти, а оттам и до увеличаване на времето за продажба и по-трудното намиране на купувач. Към края на годината делът на продадените имоти между 3 и 6 месеца се увеличава с 4%, за сметка на тези, реализирани за по-малко 1 месец. Най-много сделки - 28%, са сключени между първия и третия месец от обявяването на имота.

В същото време обаче купувачите не са склонни да плащат повече и очакват отстъпки по първоначалната цена. Макар броят на сделките, осъществени чрез корекции на офертната цената, да не търпи съществена промяна спрямо миналата година -  малко над 50%, стойността на отстъпките леко се променя. Усеща се плавно покачването на сумите, които продавачите са склонни да свалят от офертната цена. Най-голям е делът на отстъпки в рамките на 5000 - 10 000 евро - 27%, който нараства с 2% в сравнение с 2017. Предоговарянията на суми между 10 000 и 20 000 евро и над 20 000 се увеличават с по 1% и представляват общо 9%. Поведението на купувачите се подсилва допълнително от очакването за криза на имотния пазар. В резултат, някои от тях очакват предоговаряне на цената при всяка оферта, дори и тя да отговаря на пазарните условия. Продавачите от своя страна, които са определили стойността на жилището си справедливо, не са склонни да отстъпват.

Какъв съвет бихте дали на нашите читатели към момента, на фона на цените на имотите, да инвестират в покупка, или да предприемат продажба на недвижима собственост?

Настоящите икономически условия са благоприятни за покупка на недвижим имот. Прогнозите за затягане на паричната политика и съответно повишаване на лихвите провокират клиентите да използват момента, тъй като банковите условия позволяват сключването на изгодна сделка. Строителният бум през последните 2 години обаче леко се успокоява, с което се ограничава изборът им. Готовността за сключване на сделка не гарантира откриването на търсения имот, тъй като атрактивните жилища на добри цени и ключови локации се реализират бързо.

Сделките с инвестиционна цел формират немалка част от пазара в София, заради платформите за краткосрочно отдаване и по-сериозното присъствие на нискотарифните авиокомпании у нас. Увеличаващият се туристически поток неминуемо разшири възможностите на пазара за по-висока възвръщаемост на инвестицията в имот. При дългосрочното отдаване се наблюдава недостиг на имоти под наем в определени райони, както и завишаване на цените от собствениците, с което се забавя реализирането на жилищата. Ако станем свидетели на повече оферти на пазарни цени, откриването на наематели ще се осъществява по-бързо и това ще доведе до поетапно балансиране. Съветваме собствениците да се консултират със специалист и да съгласуват офертните цени с актуалното състояние на пазара, за да не престояват имотите им на пазара.

Клиентите, които обмислят продажба, трябва да имат предвид, че цените вече доближават пиковите си стойности. През следващата година не очакваме сериозен ръст, а прогнозите за повишаване на лихвите по кредитите, ще внесат допълнителна стабилност на пазара. Настоящият период дава възможност за сключване на изгодна сделка, тъй като голяма част от клиентите търсят външно финансиране на покупката и евентуално поскъпване на заемите би повлияло върху решението им.

Подвеждащите оферти на имотния пазар са факт, бихте ли посочили как може да ги разпознава обикновения клиент?

Винаги съветваме клиентите да работят с доверен брокер и проверена консултантска агенция. Все пак, ако са решили да търсят имот сами, трябва да следят за индикации за подвеждане. Те се изразяват най-често в цената и вида на имота. Клиентът трябва да се запознае добре с предлагането с района, който е избрал. Съществуват оферти с нереално ниски цени на имоти, които целят да подведат клиента. Затова е необходимо клиентът да сравни обяви от различни сайтове, за да се ориентира в средните стойности на имотите. Така лесно ще разпознае, че обявата може е измама.

Спекулации съществуват и с вида на имота. Използват се неистински снимки или такива от друго жилище. Купувачите трябва да бъдат нащрек и при обяви, при които няма достатъчно снимков материал.  Периодичното публикуване на една и съща обява също може да бъде сигнал за подвеждане.

В някои от случаите на измама, когато клиентът се обади за повече информация, се оказва, че офертата вече не е актуална. Нека уточним обаче, че това е възможно да се случи и с редовни истински оферти, поради необходимостта от време за премахване на обявата при откриване на купувач. При манипулативните обяви този метод се използва за разширяване на базата с потенциални клиенти. След като е направен първият контакт, започват предложения за други имоти по-високи цени. На клиента се обяснява, че въпросното жилище е продадено много бързо заради ниската цена, но може да му представи други подходящи имоти, макар и по-скъпи.

Какви качества трябва да притежава един брокер на недвижими имоти, за да стане част от вашия екип?

На първо място бих поставила мотивацията. Тя има съществена роля за кариерното развитие, без значение от сферата на дейност. Конкретно за консултантите по недвижими имоти, водещи са търговските умения - предишен опит в продажбите и комуникационни и презентационни умения. Работата като брокер позволява самостоятелно да управляваш  времето си, но едновременно с това изисква то да бъде разпределено пълноценно, за по-добра ефективност.

Прави впечатление, че жени с дългогодишен опит във финансите, застраховането и други сектори, се ориентират към консултантската работа. Мотивите им са свързани с динамиката в този бизнес, възможността за добри доходи, както и повече време за семейството. Тези, които разполагат с много контакти и умеят да печелят доверието на хората, успяват бързо да навлязат и да създадат своя клиентска мрежа.

Как ще приключи 2018 година за вас, като един от водещите брокери на недвижими имоти в България?

2018-а година бе успешна за пазара на недвижими имоти. Въпреки прогнозите за спад в сделките, не се наблюдава драстично намаление в сравнение с миналата година. Трудно можем да очакваме обемите от 2017 година да бъдат постигнати, но броят на покупко-продажбите е сходен. Леко охлаждане на пазара на жилища в София бе отчетено през второто тримесечие на година, но за последните 3 месеца броят на сделките достигна миналогодишните стойности.

Цените отбелязаха умерен ръст. По-отчетлив в предпочитаните и развиващите се райони. Активността на купувачите се задържа висока, макар поведението им да се променя. Въпреки че огледите и запитванията продължават, клиентите  вече не са склонни да купуват на всяка цена, а по-скоро се интересуват от предлагането към момента. Интересът им се обуславя от желанието да бъдат информирани и ориентирани за случващото се на пазара.

*Гергана Тенекеджиева е оперативен директор в АДРЕС. Работи в сферата на недвижимите имоти от 2006 г. Професионалното ѝ развитие започва като консултант в АДРЕС Недвижими имоти, Бургас. Две години по-късно става мениджър в компанията, работеща предимно с рускоговорящи клиенти - „Ключ България", която е част от групата на AG Capital. През 2010 г. поема кантора Север в АДРЕС, а в периода 2014-2018 г. е регионален мениджър за гр. Бургас. Завършила е висше образование по специалността „Мениджмънт" в Икономически университет във Варна.

Въпросите зададе Здравко Василев.