Гергана Тенекеджиева, оперативен директор на АДРЕС. Снимка: Личен архив

Въпреки сериозните ръстове на ипотечното кредитиране и на броя сключени сделки, белязали началото на 2018-а, годината завършва с чувствително понижение на покупките със заем. През последното тримесечие на 2018 г. за първи път от 2013 г. се наблюдава спад на новоотпуснатите ипотечните кредити - в София разликата е 16.7%, а за страната достига 23.5%, показват данните на Агенцията по вписванията.

„Улесненото кредитиране и падащите лихви са основен двигател на пазара през последните 3 години. Спадът в броя на новите ипотеки сигнализира за забавяне на пазара на жилищни имоти. Ако понижението продължи през първото или второто тримесечие на 2019-а, това би довело до свиване броя на сделките, а оттам и до евентуални корекции в цените на имотите", коментира Гергана Тенекеджиева, оперативен директор на АДРЕС.

Източник: Агенция по вписванията

Въпреки понижението при броя на ипотечните кредити в края на 2018, в резултат от рекордно ниските лихвени нива, общата стойност на изтеглените суми на годишна база достига 10.53 млрд. лева и нараства с 11.4%, сочат данните на БНБ. Според годишния анализ на АДРЕС кредитополучателите разчитат на по-голямо банково участие при сделките, респективно и теглят по-големи суми. В 18% от случаите купувачите търсят финансиране в размер от 50% до 80% от стойността на имота. Все пак делът на сделките с пълно банково участие се съкращава минимално до 12% поради ограничаването на 100-процентовото финансиране от страна на някои банки.

Жилищно строителство

Инвестиционната активност поддържа високи нива, показва статистиката на НСИ. В София издадените разрешителни за строеж на нови жилища са 14 761, надвишавайки с 69% миналогодишните стойности. Съпоставен с изменението, отчетено през предходната година, темпът на растеж се ускорява значително. Повишението през 2017 спрямо 2016 г. е двойно по-малко - 33%.

„Зад продължаващата експанзия в жилищното строителство стоят оптимистичните очаквания на инвеститорите, породени от бързото реализиране на проектите и нестихващия интерес на купувачите през последните 2 години. Темповете на пазара обаче вече се забавят и заедно с негативните демографски процеси, вече факт и в най-големите градове, ще предизвикат постепенното „отрезвяване" на желаещите да продават", коментира Георги Павлов, изпълнителен директор на АДРЕС и допълва: „В период на повишаваща се конкуренция и борба за клиенти, дигитализацията на процесите по продажба има ключово значение за бъдещето на сектора. При подкрепа от страна на държавата за осигуряване на електронен достъп до бази данни ще са възможни радикални промени за пазара и улеснение на някои от етапите при сключването на сделка. Това обаче е в сферата на хипотезите и „чака" да бъде реализирано".

Макар необходимостта от имоти да не е изчерпана, от компанията очакват през 2019  постепенно насищане на пазара. Купувачите ще имат повече избор в различните фази - „на зелено", на груб строеж и в готов вид, което предполага и повече време за размисъл. Конкуренцията в предлагането ще се повиши и това ще окаже натиск върху цените на новото строителство, прогнозират от АДРЕС. „Интересът на купувачите остава стабилен - запитванията и огледите са интензивни, но продавачите трябва да се съобразяват с динамичните пазарни тенденции. За да се съкрати периодът за вземане на решение, инвеститорите трябва внимателно да преценяват офертите си, особено, когато продават „на зелено" или ранен етап на строеж. Подобни проекти с цени за продажба равни на тези за готови имоти вероятно ще претърпят корекции. Защото рискът преди получаване на Акт 16 и времето за завършване на сградата трябва да са обосновани с по-ниска цена", уточнява Тенекеджиева.

Достъпност

Жилищните имоти в София подобряват достъпността си с около 10% за последните 2 години, сочат изчисленията на АДРЕС. Въпреки продължаващия ръст на цените, за периода се наблюдава увеличение на работните заплати с 20%. От компанията дават реален пример със семейство, което в края на 2018 г. купува тристайно жилище с площ 100 кв. м в кв. Младост на стойност 121 000 евро (1210 евро/кв. м). Разполага със спестени 25 000 евро, а за останалата част тегли ипотечен кредит за срок от 20 години.

В разглеждания случай месечната вноска се равнява на 532 евро или 68% от средната работна заплата за София. Две години по-рано дължимото към банката би било 511 евро заради по-ниската цена за единица площ - 1045 евро, въпреки по-високата лихва. Съотнесено към средното месечното възнаграждение - малко под 650 евро, представлява почти 80%.

В първия пример от 2018 г. при двама работещи домакинството отделя около 35% от общия си доход, при средна работна заплата, за да покрива заема, докато купувачите през 2016 г. трябва да предвидят малко над 40%. „Предвид очакванията за поетапно покачване на лихвите, задължително условие при тегленето на кредит е да се предвиди евентуално поскъпване и да се калкулира как то ще се отрази върху месечната вноска. Числата показват, че клиентите, сключили сделка през 2018 г., ще могат да изплащат и по-скъпи вноски при увеличение с 0.25 или 0.5 процентни пункта, без да нарушават финансовия си комфорт", допълва Гергана Тенекеджиева.

Цени

Средните цени в столицата отбелязват ръст от 8.8% през 2018 г., като по-голямата част от поскъпването се наблюдава през първата половина на годината, отбелязват от АДРЕС. Сред райони с най-голямо увеличение в цените са квартали с традиционно висок интерес - Лозенец, Център, Люлин, както и нови локации, попадащи във фокуса на купувачите заради перспективното си развитие и разширение на транспортната мрежа - Овча купел, Дружба, Красно село.

„При повишение на цените три пъти по-голямо от средногодишната инфлация, жилищните имоти остават най-сигурното вложение на средствата. На фона на лихвите по депозитите, близки до нулата, инвестицията в имот в големите градове осигурява около 4-5% възвръщаемост", посочва Тенекеджиева.

Цени на имоти в София (евро на кв. метър)

Поведение на клиентите

Първата половина на годината се характеризира със засилен интерес на купувачите и кратки срокове за сключване на сделки. След средата на 2018 г. настъпва плавно успокоение. Увеличава се времето за вземане на решение, защото клиентите обмислят по-дълго покупката и сравняват повече оферти. Спрямо предходната година обаче разликата е минимална. Малко над 35% от клиентите финализират покупката си за по-малко от 15 дни, а тези търсещи между 2 седмици и 1 месец се увеличават от 20% през 2017 г. до 24% за 2018.

„Съотношението между продавачи и купувачи доближава равновесната си точка и е на същото ниво, както през 2015 г. преди бума в жилищния сегмент. Превесът на купувачите от 2016 и 2017 г. започва да отслабва, което измества продавачите от водещата позиция на пазара", казва оперативният директор Гергана Тенекеджиева.

Разминаването между очакванията на купувачите и продавачите е сред причините за забавяне на сделките, отчитат експертите на компанията. В резултат имотите, реализирани между 6 и 12 месеца се увеличават с 1/3 и представляват 21%. При жилищата, продадени от 3 до 6 месеца повишението е с 6% и делът им е 22%. „Част от продавачите са склонни да оферират имотите си на надпазарни цени, без да ги съобразяват с общия вид на сградата и дори състоянието на имота. В подобни случаи купувачите са готови са платят по-високата цена, само когато държат на определена локация. Получаваме запитвания за конкретни райони, дори и улици в София, заради близост до училище или детска градина", коментира Костадин Чолаков, консултант в АДРЕС.

Сделките, сключени след предоговаряне на цената, представляват почти 55% за 2018 г. В повечето случаи отстъпки се правят в размер от 2% до 10% от стойността на имота. Най-голям - почти 1/3, е делът на корекциите между 1000 и 5000 евро. Минимално се увеличават тези от 5000 до 10 000 евро, в резултат от промяната в ценовите сегменти на масовите сделки. „Ако през 2017 г. покупките за над 100 000 евро са 21%, то за изминалата година делът им достига почти 30%. От тях най-сериозно увеличение бележат покупките между 100 000 и 150 000 евро, които вече представляват 20%", допълва Чолаков.

Сделки извън столицата

Устойчива активност се наблюдава и в другите големи градове, със средно поскъпване на жилищните имоти около 7%. Общият обем на сделките в най-големите областни центрове - София, Пловдив, Варна и Бургас, отбелязва ръст на годишна база, макар и минимален. Строителната активност обаче се повишава осезаемо. За изминалите 12 месеца издадените разрешителни за строеж са с 51% повече жилищни единици. В страната увеличението е 42.2%.

Цени на имотите в областните центрове (евро на кв. метър)

Варна се отличава с лидерство по ръст на броя сключени сделки от около 9%, сочат данните на компанията. Високата активност в града продължава от 2017 г., когато се наблюдава сходно увеличение при покупко-продажбите. Въпреки интензивното търсене и динамиката на пазара, цените на имотите не претърпяха сериозни промени. Влиянието на кредитирането остава по-ниско в сравнение със София. Малко под 40% от купувачите използват жилищен заем. Преобладават сделките със собствени средства - най-често това са клиенти, които се местят от по-малък град и продават старото си жилище, за да закупят ново във Варна.

Пловдив все повече се утвърждава като предпочитана дестинация за инвестиционни покупки. Причините за това са няколко. От една страна е икономическото развитие на града през последните години, а от друга - туристическият поток, особено в навечерието на инициативата Европейската столица на културата за 2019 г. Данните на АДРЕС показват, че инвестиционните сделки вече представляват 24%, при 16% за 2017 г. Засиленото търсене доведе и до покачване на цените на жилищата. На годишна база то е около 10%. Поскъпването е по-силно изразено при старото строителство, заради ограниченото предлагане и интересът към централната градска част.

Стабилен бе пазарът на имоти и в Бургас през изминалата година. Инерцията от 2017-а продължи, видима в активността на купувачите и сходния обем сделки. До края на лятото покупко-продажбите се сключват бързо. С началото на есента се появи леко колебание у купувачите, което удължи периода на търсене. Обособяват се два основни типа клиенти според начина на финансиране. Едните разчитат изцяло на свои средства, а другите - единствено на банков кредит. Поради това през 2019 г. се очаква леко охлаждане на пазара заради промените в банковите условия. Освен по-високите изисквания към кредитополучателите, влияние ще окаже и прогнозираното поскъпване на кредитите.

Прогноза

През 2019-а пазарът ще бъде стабилен, с продължаваща активност на купувачите, прогнозират от АДРЕС. Цените ще бъдат устойчиви и не се очаква ново покачване. Един от определящите фактори през годината ще бъде новото строителство и цените на новите проекти. „Ако инвеститорите не съумеят да приспособят офертите спрямо настоящия пазар, реализирането на имотите в ранен етап на строителство, а по-късно и в готов вид, ще се затрудни", посочва Гергана Тенекеджиева. По думите й ако станем свидетели на спад при сделките през първото тримесечие, е възможно да последва леко понижение на цените на старото строителство през второто тримесечие.

Още по темата:

Гергана Тенекеджиева: Очакваме минимално поскъпване на жилищата в София

Лек спад на сделките и ръст на цените на жилищата след април 2018 година