Бюрократични спънки оскъпяват софийските жилища

21 Февруари 2019 13:50

Снимка: iStock

Преди дни естонската компания с бизнес у нас Arco Vara открито се оплака от българската администрация и я обвини за лошия си финансов резултат, тъй като продажбите на всички апартаменти в проекта IZTOK Parkside се бавят.

Днес Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП), в която членуват компании, чиито общ пазарен дял в София е между 55 и 65%, също остро разкритикува бюрокрацията заради хаотични и бавни решения и избирателни тълкувания на закона.

Как това засяга всеки? В резултат от бюрократичните пречки жилищата в София са по-малко от нужното и по-скъпи, отколкото можеха да са, посочи пред журналисти председателят на асоциацията Георги Шопов.

Сред основните проблеми при работата на администрацията, посочват предприемачите, е неспазването на зададените от самите тях срокове, което създава несигурност и нестабилност при работата на компаниите. Единият от дадените примери бе за 3-месечен срок, който се чака назначаването на приемателна комисия, което може да бъде определено като абсурдно.

Решението, което предприемачите виждат, е въвеждането на административния принцип за "мълчаливо съгласие", който неведнъж се прокрадваше в законопроекти в Народното събрание, но така и не се достига до работещ вариант.

Според този принцип, администрацията ще има срок, в който да отговори - и ако не го направи в този срок, се приема, че тя е дала своето съгласие. Това ще забърза работата на чиновниците и ще сложи край на бавенето на преписки.

Вторият голям проблем е липсата на рамкова програма в Общия устройствен план на столицата. Нуждата от такава се обуславя отново от желанието за предвидимост и ще даде възможност да избегнем втори "Манастирски ливади", в които цари пълен хаос по вина на общината.

Рамковата програма представлява времеви график, в който общината казва в срок, в който ще изгради нужната инфраструктура в даден район и ще разреши жилищното строителство. "Така се контролира и направлява развитието на града", посочи Шопов.

Предприемачите се обединяват и около становището, че друг изключително съществен проблем е затрудненото приемане на Подробните устройствени планове по райони.

"Започнатите преговори и обществени обсъждания на промените в ОУП на София са стъпка в правилната посока. Но не бива да се пренебрегва ключовото значение на Подробните устройствени планове, които имат основна роля за поддържането на инвестиционната активност по райони. Тежките административни процедури създават предпоставки за напрежение между инвеститори и граждани и затрудняват реализирането на нови проекти. Затова ние ще настояваме за ясни и прости правила при процедурите по приемане на ПУП", заяви още Шопов.

Той допълни още, че през последните 15 години има хаотични промени в нормативните актове, а Законът за устройство на територията е променян цели 68 пъти. И поиска следващия ОУП на София да се изработи с визия за следващите 15-20 години.

Как ще се развива София и как да се отървем от кошмарните задръствания?

Приемането на нов ОУП е подходящ момент и да се замислим как искаме да се развива София и как да се справим с кошмарните задръствания.

Към момента столицата се вписва в определението за дисперсен град със строго определени зони: "спални" като "Люлин", "Дружба" и други, административен център и зони за производство. Това създава непрекъснат трафик между различните зони. По-модерната тенденция, която навлиза в чужбина, е за смесени зони, което сериозно ще облекчи задръстванията.

Друг важен въпрос е за типа жилищно строителство. При висок коефициент (например 3,5 кв. м. застроена площ на всеки кв. м.) получаваме високо строителство с по-достъпни жилища. От друга страна, по-ниският коефициент носи по-високи цени на жилищата. Шопов даде пример с френски град в близост до Лион, където има нисък коефициент на строителство, но в рамките на 18 години данъците са толкова високи, че се изравняват с цената на жилището.

По-високото строителство ще ни отдалечи и от един от негативите на пазара в Западна Европа. У нас със средната заплата се купува 0,6 кв. м., докато в Лондон - 0,1 кв. м. И тенденцията, посочват те, е да се приближаваме към този негативен сценарий.

"В стремежа да не се позволява строителство чрез повече регулации, хората са осъдени цял живот да не могат да си купят жилище и живеят под наем", казва Шопов.

Колко жилища за нужни на София и как вървят цените?

През 2018 г. в София са завършени със 107% повече жилища, спрямо предходната година, а е започнало изграждане от на почти 8 000, или ръст от 63% спрямо 2017 г. Въпреки това обаче, в определени региони търсенето продължава да изпреварва предлагането и цените растат със 7,5%.

Според Асен Чавдаров, член на управителния съвет на НАСП, в София са нужни между 12 и 15 000 жилища годишно. Затова и не може да се говори за балон на пазара на недвижими имоти.

В същото време част от ръста на цените бе обяснен и с по-високи разходи на предприемачите - за суровини и за разходи за труд. Между 2016 и 2018 г. средните разходи за труд в сектора са се покачили с между 35 и 50%, а за позиции, изискващи по-висока квалификация, като кранисти и заварчици, с над 100%.

Прогнозата за 2019 година е за умерен ръст в рамките на 5% и за леко удължаване на периода, в който клиентите търсят жилище.