Снимки: Личен архив

Пазарът на недвижими имоти остава динамичен и през настоящата година. За коментар на тенденциите потърсихме Евгени Василев*, управител на Arco Real Estate (вляво), и Людмил Боянов**, консултант жилищни имоти в Arco Real Estate.

Кои инвеститори са най-активни на пазара на недвижими имоти в България и какъв е типът на имотите и в кой ценови диапазон, които се радват на най-голямо търсене?

Е.Ваилев: Най-активни на пазара са инвеститорите, които са утвърдени и с опит. Те предвидливо са се подсигурили с голям брой парцели, подходящи за застрояване. Част от тях са договаряни преди известно време и е отнело по-голям срок за подготовката на документите и прилагането на уличната регулация. И в момент, когато другите инвеститори търсят активно нови парцели, те са подготвени и нямат прекъсвания между отделните проекти.

Л.Боянов: Традиционно най-търсените имоти са двустайни до 85 000 евро и тристайни до 120000 евро. В повечето от случаите купувачите биха искали и паркомясто или гараж дори за малките имоти и дори в по -периферните райони.

Достъпни, или недостъпни са имотите за средния български купувач, след силното им поскъпване през последните няколко години? Какво ще посъветвате хората, които обмислят да купят имот с ползването на ипотечен кредит?

Л.Боянов: Да, действително има голямо поскъпване на имотите през последните няколко години, но се увеличава и платежоспособността на купувачите. От друга гледна точка лихвите по ипотечните кредити са на най- ниските си нива, от както има пазарно кредитиране в България. От началото на годината присъствах на няколко големи форума, свързани с недвижимите имоти и в панелите имаше сериозно участие от страна на банките и сродните институции. Най-общо казано те са обединяват около становището, че не се очаква поскъпване на кредитите до края на календарната година.  Все пак в дългосрочен план това неминуемо ще се случи и от тази гледна точка бих посъветвал клиентите да предвидят поне 10 % повече средства на месец, част от които да могат да добавят към месечната си вноска при такова реално поскъпване.

Какъв процент от покупките на имоти се правят с инвестиционна цел и каква е доходността от наеми в момента в София и останалите големи градове? Струва ли си покупката на имот в момента, като защита от инфлацията и в среда на рекордно ниски лихви по депозитите, след ръст в цените от близо 30% през последните две години?

Е.Василев: По-голямата част от имотите се купуват с цел лично ползване, но има и една част, която е с цел отдаване под наем. Един такъв имот може да носи около 5% годишна доходност. При рекордно ниските лихви по депозитите и инфлацията, която е около 3,5 % инвестицията в имот за отдаване под наем определено е добра алтернатива. Наблюдава се сериозна група купувачи, които мигрират в рамките на градовете - от по-малко към по-голямо жилище, от панелно строителство към ново, монолитно.

Какви са тенденциите на наемния пазар? Кои са най-предпочитаните характеристики на имотите, които се наемат? Локацията, или нивата на наемите - на какво потенциалните наематели отдават по-голяма тежест?

Л.Боянов: След голямото и бързо поскъпване на месечните наеми в София се наблюдава известно успокояване на пазара. Според мен това се дължи на това, че част от имотите, които се отдаваха под наем за нощувки през сайтовете за краткосрочни наеми се появиха на пазара за дългосрочни наеми. А, това се случи основно поради две причини, първата, че през тези платформи в един момент се получи много голямо предлагане и собствениците им видяха, че това не е толкова добър бизнес, както преди 5-6 години. И втората, че доста често краткосрочните наематели не се отнасят към имотите, „като добри стопани", по-дипломатично казано.  Отделно от това във връзка с обнародвано решение в Бр.37 на Държавен Вестник от 04.05.2018г.,чл.129, което касае, краткосрочното отдаване на наеми, се изисква съгласие от над 50% от собствениците в сградата, очаквам още от тези имоти да се появят на дългосрочния пазар за наеми. Вече имам два сигнала от клиенти, с които са се свързали домоуправителите във връзка с това обнародване. Разбира се казусът е още дискусионен и се тълкува по различен начин.

През последните години станахме свидетели на по-слаб интерес към ваканционните имоти по Черноморието. Забелязва ли се обръщане на тенденцията и българите ли вече доминират на този „традиционно" руски и английски сегмент на пазара на недвижими имоти?

Е.Василев: Интересът към ваканционните имоти е все още на ниски нива, за това не може да се каже, че тенденцията се обръща.

Вече няколко години цените на ваканционните имоти се задържат на много ниски нива, което е в следствие на оттеглянето на чужденците. За това и все повече българи могат да си позволят да инвестират във ваканционен имот, тъй като в момента на пазара има много достъпни такива. Въпреки всичко интересът към България като дестинация за покупка на ваканционен дом или втори дом остава стабилен, от страна на руско и англоговорящи. Също така наблюдаваме повишен интерес от страна на руснаци, които живеят постоянно в Германия. За това не може да се каже, че българите са доминиращите купувачи на пазара. Все още много от нашите сънародници не са узрели за ваканционен дом и за това, че трябва да се плаща задължителната такса поддръжка.

Л.Боянов: От миналата година на Черноморието все пак се наблюдава раздвижване и някои строители започнаха нови проекти, след като няколко години строителството беше буквално замразено. Но това определено не означава, че на пазара има повишено търсене. Има все още много нереализирани ваканционни имоти и въпреки че цените на новото строителство са значително по-ниски, вторичния пазар е доминиращ. Търсят се предимно евтини препродажби, а в момента на пазара има достатъчно такива. Отделен е вече въпросът, колко качествени са те.

Всеки който има намерение да инвестира във ваканционен имот и желае той да е качествен и с добра локация, трябва да е готов да плати и съответно малко по-висока цена.

Как се развива пазарът на офис площи в България през настоящата година и запазва ли високата си активност както през 2018 г.?

Е.Василев: Радвам се, че ни задавате този въпрос, защото навярно знаете, че в ARCO REAL ESTATE имаме специален отдел, който се занимаваме целенасочено с офис площи и бизнес имоти.

Прогнозите за офис пазара през 2019 г са за продължаваща висока активност, която се наблюдава по скоро във високия клас офис площи. Отговорността за това развитие се придава на компаниите от ИТ сектора и изнесените Бизнес услуги, като техния пазарен дял е близо 70% от всички сключени сделки. Периодът се характеризира с високия дял на офис площи в строеж - приблизително 250 000 м2. Същите са прогнозирани да излязат на пазара в следващите 2-3 години - до 2021г.

Въпреки прогнозите, първото тримесечие на 2019 г отбелязваме по слаба активност от основните наематели, които си запазват позициите, заети през изминалите периоди, но са предпазливи към наемане на нови площи.

От друга страна, както уточнихме по горе, очакваме високата активност на пазара да се запази и през 2019 г. Колегите от отдел Бизнес имоти мотивират тази прогноза с факта, че основните двигатели на пазара от ИТ и БПО секторите информират за желание да наемат още 15 000 нови работни места до 2020 г. Единствения фактор, който може да забави този процес, се крие именно в липсата на достатъчно квалифицирана работна ръка, която всъщност става все по-осезаема.

С акт 16, или на "зелено"? Какво бихте препоръчали на купувачите на недвижими имоти в момента?

Л.Боянов: Винаги е по- добре да се купува имот с акт 16 и Разрешение за ползване, така е и най- сигурно. Друг е въпросът, че има голямо търсене на такива имоти, но предлагането все още е много малко.

Е.Василев: Разбира се клиентите, които придобиват имот на „зелено" трябва да се стремят да минимизират риска. Това е възможно, като клиентите заплащат по-голяма част от вноските след Разрешение за ползване. Така предполагаемо може да се прецени дали инвеститорът разчита основно на финансиране от клиентите си по време на строеж или се е подсигурил и с алтернативно финансиране - собствени средства и банков кредит. На зелено се купува по- изгодно, но рисковете от незавършване и забавяне на строежа са по-големи.

*Евгени Василев ръководи ARCO REAL ESTATE  и обществените поръчки. От 2016 г. е член на "УС на България от 2008 г. Преди 2008 г. заема различни управленски длъжности в сферата на недвижимите имоти, инвестиционното посредничество Национално сдружение недвижими имоти”, България.

**Людмил Боянов заема длъжностите Мениджър BLVD Residence и Консултант жилищни имоти в Arco Real Estate. Образование Висше - Магистър. Притежава набор от дипломи, включително от НСНИ за консултант според изискванията на БДС EN 15 733. Започва работата си в областта на недвижими имоти през 2004 г. като през годините работи за едни от най-големите агенции за недвижими имоти.

Въпросите зададе Здравко Василев, репортер в infostock.bg