Снимка: Личен архив

През изминалата и настоящата година станахме свидетели на динамични промени в пазара на недвижимите имоти в страната. Все повече от инвеститорите си задават въпроса достигнал ли е той равновесната си точка. За повече подробности относно тенденциите и моментното състояние на пазара на недвижими имоти потърсихме Александър Бочев*, управител на агенция за недвижими имоти RealNet.

Пазарът на недвижимите имоти в страната е доста динамичен през миналата и настоящата година. Можем ли да твърдим, че ще станем свидетели в скоро време на нов пик при цените на недвижимите имоти в България, както тези преди кризата?

По-скоро бих казал, че пазарът през изминалата и тази година е достигнал равновесна точка. Състояние при което нивата на търсенето и предлагането са изравнени, което доведе и до намаляване на растежа на цените. Ако разгледаме малко статистика за броя на продажби в София от 2014г. до 2018г., можем да забележим тенденция към намаляване на ръста. През 2015г., спрямо 2014г. има увеличение на продажбите с 16,85%, през 2016г. с 8,62%, през 2017г. 6,4%, през 2018г. едва 0,2%.  Също така, можем да кажем, че и нарастването на цените през първото полугодие на 2019г., спрямо същия период на 2018г. е по-малко, отколкото нарастването през изминалите години от 2014г. Средното нарастване на цените от 2015г., когато е около 15%, е около 10% на година, докато през 2019г. то е около 5%. Разбира се тук е много важно да отбележем, че нарастването на цените, за разлика от периода преди кризата е много диференцирано. Има различия в растежа в зависимост от локацията на имотите, вида строителство, годината на построяване на сградата, качеството на строителството и последващата поддръжка. Преди кризата бяхме свидетели на почти успоредно покачване на цените на всички имоти, доката сега в някои квартали на столицата, в следствие на завишеното търсенето на имоти има по-висок ръст на цените, докато в други има задържане и дори лек спад, поради презастрояването в тези райони. Също така, критериите на купувачите се завишиха и това доведе до търсене на имоти, с по-високо качество.

Що се отнася до сравнението на цените сега, спрямо периода преди кризата, смятам, че през изминалата година на много места в София ги достигнахме, а през тази и ги изпреварихме.

Тук е важно да кажем, че и нивата на лихвите по ипотечните кредити, както и по депозитите, изиграха важна роля за повишаване на търсенето на имоти, а от там и на покачването на цените. За сравнение лихвите по кредитите в периода преди криза бяха около 9 -11%, докато сега са около 3%.

Кои са най-новите тенденции при търсенето на недвижимите имоти? Продължават ли българите да инвестират в имоти, въпреки наскорошния ръст в цените и каква е доходността от наеми в момента в големите градове?

Ние работим предимно в сектора на жилищните имоти, така че бих могъл да коментирам тенденциите в този сегмент. Както отбелязах, на пазара има големи разлики в търсенето, в зависимост от местонахождение на имотите, вид строителство, транспортна достъпност и др. Ако трябва да откроим някои предпочитания на купувачите, можем да кажем, че се търсят имоти ново строителство в близост до метрото, както и имоти в по-стари, тухлени сгради с поддържани общи части. Качеството и локацията на имотите е от все по-голямо значение при избора на собствен дом или имот за инвестиция. Разбира се, има голяма разлика когато купуваме имот за собствени нужди и за инвестищия. В първия случай, купуваме със сърцето си, подвластни сме на емоциите и на мечтите си за дом. Във втория купуваме с главата си. Важни са всички фактори, които биха довели до по-висока доходност от инвестицията.

Въпреки ръста на цените, което доведе до намаляване на доходността от наем, тя е пъти по-висока от доходността от депозити. Доходността на годишна база при жилищните имоти е около 5%, а при депозитите клони към нула. Също така достъпността за повече купувачи до евтин финансов ресурс е предпоставка за повишаване на търсенето на имоти.

Част от нашите читатели са и инвеститори на пазара на недвижими имоти. Кои са 3-те най-важни правила, които бихте ги посъветвали да спазват при покупката на недвижим имот в столицата?

На първо място, инвестирайки в имот, трябва да спазват правила по отношение на съотношението между собствен и привлечен капитал. В противен случай, при влошаване на пазарната конюктура, инвестицията би била с по-висока степен на риск. Що се отнася до параметрите на имотите, които трябва да търсят, бих ги посъветвал да купуват ново строителство или старо с добре поддържани общи части, в близост до метро и в райони, които генерират много наематели, като бизнес центрове  и висши учебни заведения. Важно е и как ще изпълнят ремонта или довършителните работи в имота, както и обзавеждането. Те трябва да бъдат, съобразени с котингента от наематели в дадения район. Като пример мога да ви дам, да речем  тристаен апартамент в Лозенец или Изток. За да имате добра възвращаемост, трябва да изпълните довършителните работи с висококачествени материали и да го обзаведете с  висок клас мебели, в противен случай, ще има сериозно разминаване от това което се търси в района и това, което предлагате. Обаче ако направите това в район в който се търсят по-малки жилища, най-вече от студенти, бихте надвишили очакванията на наемателите и няма да можете да получите наем, който да възвърне инвестицията в разумен период. На трето, но не и на последно място, консултирайте се със специалист, който освен да ви покаже конкретни имоти, трябва да ви изготви и пазарен анализ, в който да посочи цената на имота, данъците и таксите свързани с неговото придобиване, очаквания наем, дължимите данъци при отдаване под наем, доходност, срок на откупуване на инвестицията и други показатели, които са много важни при покупка на имот с цел инвестиция.

Много компании за недвижими имоти фалираха, докато Вие не само се разширихте, но и запазихте доброто си име.  Кое Ви помогна в „неравностойната битка" с останалите Ви конкуренти? Всичко е въпрос на комбинация от добър екип, професионализъм и капитал, или имахте нужда и от „щипка късмет"?

Успехът на РИЪЛНЕТ се дължи най-вече на четири много важни неща: коректност, екип, обучения и правила.

Коректността е най-важната предпоставка за дълголетие в бизнеса. Коректността спрямо себе си, анализирайки допуснатите грешки. Коректността спрямо екипа и хората работещи за компанията. Коректността по отношение на другите агенции и колегите работещи там. И най-важното коректността към потребителите на нашите услуги.

Най-големият капитал в нашата работа са хората. Без екипа който сме създали успеха би бил немислим. Но, за да имате добър екип и коректни отношения с всички на пазара трябва да има обучени и мотивирани хора, както и написани, ясни и точни правила и Етичен кодекс.

Е разбира се и „щипка късмет" е полезна.

Преди последната криза двустайните имоти бяха най-търсени на пазара. Сега виждаме изпреварващ ръст в цените и търсенето на тристайните имоти. Това ли е хита на пазара в момента, или вече и този род имоти отесняват на българските купувачи?

Може би ще се повторя, но търсенето на даден тип имоти е много различно в отделните квартали на столицата. Ниските лихви, доведоха и до завишено търсене на по-големи имоти, най-вече от млади семейства, мислещи за бъдещото увеличение на броя членове на семейството. Купувачите си дават сметка, че купувайки двустаен апартамент, който им е напълно достатъчен днес, ще се наложи да го сменят след няколко години с по-голям, което ще генерира допълнителни разходи, свързани с покупко - продажбата. При имотите, купувани с цел инвестиция, смятам, че двустайните апартаменти остават като най-предпочитани.

Как бихте описали типичният търсен имот в столицата, като локация, цена, предпочитана инфраструктура и големина?

Не бих могъл да определя най-търсеният имот. Всичко зависи от нуждите и възможностите на купувача. Важното според мен е всеки да се опита да постигне оптималното съотношение между качество и цена за конкретното търсене. Това най-често се получава ако ползвате услугите на квалифициран професионалист. Иначе, бих казал, че за всеки влак си има пътници.

*Александър Бочев е завършил специалност „Международни икономически отношения", в УНСС. Той е член на управителния съвет на Национално Сдружение Недвижими Имоти (2014- 2018), а също и заместник-председател на УС на НСНИ (2018-до сега). Александър Бочев стартира кариерата си в сферата на недвижимите имоти през 1992 г., като понястоящем е управител на агенция за недвижими имоти RealNet. Господин Бочев е Сертифициран оценител на недвижими имоти по "Новите Европейски стандарти за оценяване на недвижими имоти EVS".

Въпросите зададе Здравко Василев, репортер в infostock.bg