Г-жо Пейчева, защо решихте, че сега е подходящ момент за създаване на договорен фонд? Все пак както финансовият, така и имотният пазар са в криза, а цените на почти всички акции на АДСИЦ-и се понижават.

Разрешението от Комисията за финансов надзор за организиране и управление на ДФ ОББ Патримониум Земя е издадено през месец август миналата година. От тогава цените на АДСИЦ за земя са загубили около 50% от стойността си. От тази гледна точка смятаме че настоящият момент е по-подходящ в сравнение със този в средата на 2008 година. Напълно сме наясно с рисковете от създаването на нов фонд именно в сегашната обстановка, но според нас, акциите на АДСИЦ инвестиращи в земеделска земя са подценени дори и при очакваното известно забавяне на ръста на цената на земеделската земя в България.

Каква ще е стратегията на новия фонд – пасивна (дългосрочни инвестиции) или активно ще управлявате портфейла?

Фондът ще бъде управляван активно и е подходящ за инвеститори с дългосрочен хоризонт.

Освен в България ще инвестирате и в чужбина, в кои региони там сте се насочили?

На този етап фондът ще инвестира в дялови и дългови ценни книжа на АДСИЦ инвестиращи в земеделска земя регистрирани на БФБ. Поради факта, че процесът по комасация на земеделската земя в Западна Европа е протекъл доста отдавна, точно този тип АДСИЦ (REIT) са слабо представени. По голямата част от REIT извън България са насочени към инвестиции в офисни и логистични центрове, както и жилища. Очакваното забавяне на пазара на недвижими имоти ще окаже негативно влияние именно върху тези сектори, поради което фондът няма да инвестира в подобни дружества за сега. През настоящата година в България се очаква реализирането на множество проекти свързани с изграждането офис сгради, което ще пренасити предлагането и то в момент, когато икономиката се забавя. Това са причините, фондът за момента да инвестира основно в АДСИЦ инвестиращи в земеделска земя в България, където очакваме инвеститорският интерес да се задържи висок и при настоящата обстановка.

Чрез тези инвестиции по-скоро ще разчитате на дивиденти или на капиталови печалби?

Към момента голяма част от дружествата инвестиращи в земеделска земя на БФБ имат пазарна капитализация на декар притежавана земя далеч под пазарните стоиности. Този показател в голяма степен показва и дългосрочната възможност за капиталови печалби. Съгласно Закона за акционерните дружества със специална инвестиционна цел, АДСИЦ са задължени да разпределят минимум 90% от реализираната печалба под формата на дивиденти, което определя и нашите очаквания за дивидентни приходи.

В кой тип АДСИЦ-и по-скоро смятате да инвестирате?

Първоначално фондът ще инвестира набраните средства в АДСИЦ инвестиращи в земеделска земя.

Какви са Вашите виждания за развитието на капиталовия и  имотния пазар у нас?

В момента капитализациите на повечето дружества за земеделска земя отразяват спад на пазара на земя с повече от 50%-60%, но считаме, че апетитът към закупуването на земи ще се появи далеч преди да е имало възможност за подобно намаление. Относно пазара на жилищни сгради, офисни и логистични площи, очакванията ни са свързани със стесняване (нормализиране) на маржовете на строителните компании, което граничи и с по-атрактивни оферти за покупка. Стабилизационният процес на БФБ ще изисква определено време за оценка на засегнатите компании, след което ще започне възстановяване на Борсата с бавни темпове.

На какъв тип инвеститори разчитате – институционални или дребни инвеститори?

Ще разчитаме на инвеститори с дългосрочен инвестиционен хоризонт, както индивидуални, така и институционални. Земеделската земя и съпътстващите я обработвателни и преработвателни индустрии в България тепърва ще се окрупняват, рационализират и повишават стойностите си в дългосрочен аспект, а ОББ ПЗ предоставя една реална възможност на инвеститорите да участват в този еволюционен процес.

Как оценявате световната финансова криза и как смятате че тя ще се отрази на вашите проекти?

Световната финансова криза ни поставя пред едно сериозно изпитание, но това не означава, че трябва да спрем да се развиваме. Бъдещите ни проекти ще бъдат съобразени с пазарната обстановка.

Очаквате ли фалити на някои от фондовете или на някой АДСИЦ?

В настоящата пазарна обстановка може да се говори за намаляване на инвестициите във взаимни фондове, но за фалити мисля, че е прекалено крайно. Взаимните фондове в България са длъжни по закон да поддържат определен процент ликвидни средства в портфейлите си, което към момента им осигурява възможност да посрещат нуждите на инвеститорите.

Дружествата инвестиращи във офисни и логистични центрове, както и във жилищни комплекси ще изпитат известни затруднения, но се надяваме да бъде избегнат негативен сценарий. Относно АДСИЦ инвестиращи в земеделска земя рисковете пред тях са далеч по-малко, както от гледна точка на приходната част, така и от гледна точка на ниското ниво на задлъжнялост.

Вашите фондове са към структурата на банката ОББ. Смятате ли, че ще има отлив от депозитите за сметка на инвестиции във фонда?

Всеки инвеститор, запознат с характеристиките на депозита и инвестицията във взаимен фонд може да прецени кой от двата продукта съответства най-много на рисковия му профил и инвестиционния му хоризонт. Има инвеститори, които предпочитат сигурността на банковия депозит и такива, които желаят по-висока доходност, но са наясно също така, че по-високата доходност носи и по-голям риск. Не смятам, че това са два продукта, които взаимно се изключват, а по-скоро могат да вървят ръка за ръка. Самият инвеститор може да разпредели средствата си между двата продукта, за да диверсифицира портфейла си.

Смятате ли за в бъдеще да реализирате друг тип фонд?

При всички случаи фондовете, които ще представим на вниманието на инвеститорите ще бъдат различни от тези, които управляваме до сега. В скоро време планираме да пуснем на пазара и фондове деноминирани в чуждестранна валута.