Инфосток се обърна към Андрей Круглихин, изпълнителен директор на ЕЛАРГ Фонд за земеделска земя АДСИЦ, който коментира развитието на арбитражното дело между ЕЛАРГ Фонд за земеделска земя АДСИЦ и Елана Пропърти мениджмънт АД.

Г-н Круглихин, разкажете повече за делото в арбитражния съд срещу предишното управляващо дружество на ЕЛАРГ Фонд за земеделска зем АДСИЦ, Елана Пропърти мениджмънт АД.

През август 2009 г. ЕЛАРГ заведе арбитражно дело срещу Елана пропърти мениджмънт”АД (ЕПМ), обслужващо дружество на Фонда до март 2009 г. По него ние претендираме връщане на полученото от ЕПМ възнаграждение поради това, че при сключването на договора за обслужване са били извършени драстични нарушения на императивни законови норми, които го опорочават до степен той да е невалиден.
 
На 28 октомври 2010 г. бяхме уведомени от нашите адвокати, че ЕПМ са увеличили насрещния си иск срещу нас от 1 млн. на 10.452 млн. лева. Този техен иск се основава на спорно приложение към договора за обслужване, което въвежда огромни по размер неустойки в случай на предсрочно прекратяване. Интересното е, че договорът, сключен през декември 2005 г., е бил заверен нотариално едва през 2008 г. и силно се различава както от друг такъв договор със същата дата от декември 2005 г., така и от договора от януари 2006 г., одобрен от Комисията за финансов надзор, който съвсем не съдържа такива неустойки. С други думи, разполагаме с поне три различни вариантa на договор за обслужване с ЕПМ и с едно единствено обяснение за това – мисля, че сами можете да се досетите какво е то.

За каква сума претендирате вие и какви нарушения са извършени според Вас?

Когато подадохме иск срещу ЕПМ, претенцията ни беше за 1 млн. лева, частичен иск от претенция в размер на 7.7 млн. лева. Основанието за иска е чл. 34 от Закона за задълженията и договорите. Той гласи, че когато даден договор бъде признат за нищожен, всяка от страните трябва да върне на другата страна всичко, което е получила от нея.

В пресата беше публикувана информация, че сумата на иска от Елана Пропърти Mениджмънт АД е в размер на малко над 10 млн. лв. и винаги е била толкова, като те не са я увеличавали. Според вас, обаче, тази сума е увеличена от 1 млн. лв. на 10.452 млн. лв. Кое от двете е истината - сумата увеличена ли е или не?

Според информацията от адвокатите по делото с образуването на арбитражното дело ЕПМ е предявило иск срещу Еларг за 1 млн. лева. Това е частичен иск от общата претенция за 10.452 млн. лева, представляваща “неустойки” по договора за обслужване. Пред Арбитражния съд това е звучало приблизително така: моля да осъдите Еларг да плати 1 млн. лева от общо 10.452 млн. лева неустойки, както те са уговорени по договора за обслужване.
 
През октомври 2010 г. ЕПМ е увеличило иска си от 1 млн. на 10.452 млн. лева и е платило арбитражните такси върху разликата. В този смисъл не е вярно, че искът от самото начало е бил за 10.452 млн. лева - той не е бил предявен за толкова.

Какви са точно обвиненията Ви срещу Елана Пропърти мениджмънт АД?

Основният проблем в отношенията ни с ЕПМ е тежкият конфликт на интереси, допуснат в управлението на Фонда по времето, когато компанията е била негово обслужващо дружество. Той се изразява в това, че икономическата група на Елана е контролирала както Съвета на директорите на Еларг, така и обслужващото дружество ЕПМ, като всички директори на Еларг са били и директори в други дружества на групата Елана. В такива случаи ЗППЦК изисква да се свика Общо събрание, което да разреши сключването на договора, както и доста други процедурни стъпки - това не е било направено. Този двоен контрол, т.е. конфликт на интереси, е направил възможни множество неизгодни сделки и действия, извършени както от стария Съвет на директорите, така и от ЕПМ. На ЕПМ изпратихме уведомление, че считаме договора за нищожен, и ги поканихме да върнат получените по него възнаграждения. Разбира се, те отказаха, но не направиха никакви усилия да се аргументират, да ни компенсират и продължат изпълнението и да останат в отношенията. Ето защо пристъпихме към арбитражна процедура.

Според Вас от управляващото дружество са направили неправилни инвестиции. Какви са те и какво смятате да направите с тях?

Една от инвестициите, осъществени в противоречие с инвестиционната стратегия на Фонда за инвестиране главно в земеделски земи, е закупуването на земи, с цел промяна на статута им, в местността Камбаните, София (финансирани с облигационен заем в размер на 20 млн. лева). С цената на много усилия успяхме да направим тези земи част от градоустройствения план на София съвсем наскоро. Крайната ни цел е да ги продадем и да погасим облигационния заем.
 
Закупени са били и земи за изграждане на ВЕИ паркове (ветрогенератори), както и дори абсолютно негодни за нищо земи – във вододайни зони или такива на територията на мини и кариери.
 
Освен това през 2006 г. Фондът (който по закон не трябва да има персонал и  затова ангажира обслужващо дружество) е наел и над 500 кв. м. офиси и 12 паркоместа в бизнес сграда на бул. България в София. Само две седмици след това ЕЛАРГ е отдал половината от тази площ на ЕПМ, но не срещу пари, а срещу правото да ползва 75 кв. м. приемни, наети от Елана в същата сграда, и няколко работни офиса на Елана в страната. За 2005 – 2007 г. Фондът е платил около 300 хил. лева за реклама, която обаче е била направена в полза на други дружества от групата на Елана.
 
На инвестиционния посредник Елана Трейдинг са били изплащани значителни възнаграждения за пласиране на емисии акции и облигации, в това число и на QVT и Allianz, а на управляващото дружество от структурите на Елана – още по-големи възнаграждения  за управление на портфейл на фонда. Последното е безсмислено, защото съгласно законовите изисквания Фондът може да инвестира свободни средства само в държавни ценни книжа и ипотечни облигации, т.е. няма каквато и да било нужда да се управлява портфейл, както това се разбира на пазара на ценни книжа. Ще ви кажа как Елана са управлявали портфейла – като са инвестирали парите на фонда в ипотечни облигации на една банка, издаването на които е обслужено пак от Елана.
 
На външни, нелицензирани за дейността фирми, Фондът до 2008 г. е плащал възнаграждения за пласиране/довеждане на инвеститори в свои акции – оказа се обаче, че тези инвеститори изобщо не знаят, че са били доведени от първите. На голям брой доверени регионални представители на хората от Съвета на директорите са били раздадени пари за закупуването на земеделски земи в страната – още съдим някои от тях да върнат тези присвоени пари. Предишното ръководство на Фонда е успяло дори да плати на кредитна агенция, собственост на директор на дружество от групата на Елана, възнаграждение за присвояване на кредитен рейтинг.

В допълнение мога да кажа, че засега няма дела директно срещу Елана Холдинг.

Кога според Вас ще се произнесе съдът по въпросните дела?

За съжаление не можем да посочим конкретни срокове. Все пак очакваме Арбитражният съд да вземе предвид целия доказателствен материал по делото, като разчитаме на неговата безпристрастна и професионална работа.

Вероятно сте приключили със счетоводните проверки на старото управляващо дружество. Какво открихте и какви са окончателните ви констатации?

По-коректно е да кажем, че сме изготвили одит на ЕЛАРГ по времето, когато обслужващо дружество е било ЕПМ. Изводите, които представих току-що, са изготвени на база детайлните проверки на документацията на Фонда, но представляват малка част от всички открити нередности и злоупотреби.
 
Относно ЕЛАРГ Фонд за земеделска земя, отчетохте печалба за деветмесечието, какви са прогнозите Ви за финансовите резултати към края на годината? Какво очаквате?

Вярвам, че възходящата тенденция при финансовите ни резултати ще продължи и през следващите месеци. В тази връзка
очаквам резултатите ни да бъдат по-добри от миналогодишните, отразявайки отличната работа на екипа на ЕЛАРГ фонд за земеделска земя АДСИЦ и обслужващото ни дружество Агроменидж АД.
 
Продължава ли фонда да инвестира и да купува земеделски земи? Има ли промяна в цените им и в рентите например?

ЕЛАРГ фонд за земеделска земя АДСИЦ е собственик на почти 30 000 хектара земеделска земя в цялата страна. За момента не планираме съществени /повече от 5 %/ изменения в общия обем на притежаваната от нас земя, а оптимизация на землищата, в които присъстваме, чрез замени, покупки и продажби.

Колкото до промяната в рентите, очакваме те постепенно да нарастват. Това ще се дължи на постепенното /до 2016 г./ изравняване на субсидиите за българските земеделски производители с тези в останалите страни на Европейския съюз. Това естествено ще повиши интереса на стопанските субекти към обработваемата земя.