Снимка: iStock

Тъй като цените на жилищата в САЩ продължават да растат - макар и с по-бавни темпове – американците виждат как покупателната им способност намалява. И за разлика от миналото, те няма да могат да разчитат на падащите лихви по ипотеките, за да ги спасят.

Последното издание на месечния индекс на недвижимите имоти от застрахователната компания First American Financial Corp. показа, че достъпността на жилищата е намаляла с 16,6% през последната година към август. Докладът взема предвид промените в доходите на домакинствата, лихвите по ипотеките и номиналните цени на жилищата при изчисляване на достъпността.

През август номиналните цени на жилищата се повишиха с 20.7% спрямо предходната година, отбелязвайки третия пореден месец, през който поскъпването на номиналните цени на жилищата беше рекордно високо. Това надхвърли увеличението от 3,5% в покупателната способност на жилища, поради по-ниските лихви по ипотеките и подобрения доход.

Въпреки че достъпността се е влошила, когато цените на жилищата се коригират, за да отразяват покупателната способност на американците, те все още остават с 37,5% под пика от 2006 г. по време на последния жилищен бум.

Но зараждащата се промяна на пазара на жилища може да затрудни много хората да могат да купуват жилища. Както отбелязва в доклада първият американски главен икономист Марк Флеминг, от 80-те години на миналия век средният лихвен процент за 30-годишната ипотека с фиксирана лихва има тенденция надолу. Той описа тази тенденция като „една от най-важните движещи сили както за покупката, така и за дейността по рефинансиране през последните 40 години“.

„Средните лихви по ипотечните кредити няма да останат завинаги толкова ниски, колкото са днес, и докато се покачват, десетилетията на пазара на жилища и ипотечни кредити ще се превърнат в попътен вятър.“, според Марк Флеминг, главен икономист в First American. „Тъй като лихвените проценти по ипотечните кредити се понижиха през последните няколко десетилетия, заемополучателите видяха увеличаване на покупателната им способност, което улесни покупката нагоре, доведе до по-висок оборот на пазара на жилища (повече продажби като процент от жилищния фонд) и повишена активност по рефинансиране“, пише Флеминг в доклада.

Това вероятно ще се промени. Основното очакване в жилищната индустрия е, че лихвите по ипотечните кредити ще се увеличат, особено след като Федералният резерв спре да купува обезпечени с ипотека ценни книжа като част от усилията си да стимулира икономиката на фона на пандемията от COVID-19.

Асоциацията на ипотечните банкери, например, изчислява, че средната лихва по 30-годишната ипотека с фиксиран лихвен процент ще се повиши до 4% до края на 2022 г. През 2023 и 2024 г. организацията прогнозира, че заемът ще бъде средно с 4.3% лихва.

Други икономисти са по-малко агресивни по отношение на перспективите си за лихвите по ипотечните кредити. Fannie Mae, например, прогнозира, че лихвите по ипотеките ще достигнат средно само 3.4% до края на 2022 г.

Въпреки това купувачите няма да могат да разчитат на падащите лихви по ипотеките, за да ги спасят, ако цените на жилищата се покачат още по-високо.

Асоциацията на ипотечните банкери изчислява, че средната лихва по 30-годишната ипотека с фиксиран лихвен процент ще се повиши до 4% до края на 2022 г.

За домакинство, което прави среден доход от около 69 000 долара и има спестена първоначална вноска от 5%, увеличението на лихвения процент от около 2,8% на 3,2% до края на 2021 г. би се равнявало приблизително на 21 500 долара намаляване на покупателната способност. Ако процентите достигнат 3,7% до края на 2022 г., според анализа на First American, това семейство ще види, че тяхната покупателна сила за жилища спада с 49 000 долара.

Потенциално има сребърна подплата, отбеляза Флеминг. Лихвите по ипотечните кредити се повишават до голяма степен, защото икономиката продължава да се възстановява. И това трябва да доведе до продължителен растеж на заплатите, предположи той.

„Нарастващите доходи на домакинствата ограничават отрицателното въздействие, което по-високите ставки ще имат върху покупателната способност на жилища“, пише той. „Увеличаването на процентите ще намали достъпността, но нарастващите доходи на домакинствата могат да помогнат за смекчаване на въздействието.