Снимка: iStock

Когато давате 20% първоначална вноска при покупката на жилище, не е нужно да вземате назаем толкова пари, колкото някой, чиято авансова вноска е само 5% или 10%. В резултат на това месечното ви ипотечно плащане може да бъде значително по-ниско. Но 20% авансови вноски, макар и често срещани, в никакъв случай не са задължителни или норма. Всъщност Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти в САЩ казва, че средната вноска през 2020 г. е била само 12%. Така че, ако се надявате да спестите за пенсия в допълнение към закупуването на жилище, можете да изберете 10% авансово плащане и да инвестирате останалите пари. Вашите месечни плащания и лихвите ще бъдат по-високи, но инвестираните ви активи ще прераснат в значителна сума през следващите 30 години. 

Нека сравним как 10% и 20% авансови вноски могат да повлияят на пенсионирането ви. Ако трябва да разберете колко голяма трябва да бъде вашата първоначална вноска, финансов съветник може да ви помогне да решите.

Параметри на нашето сравнение

Има няколко параметъра, на които ще основаваме този анализ. Първо, средната продажна цена на жилище в Съединените щати в момента е 374 900 долара, но ще бъде използвана цената от 375 000 долара за опростяване. И в двата сценария по-долу ще приемем, че имате 75 000 долара в брой за авансово плащане и/или инвестиране.

След това ще приемем лихвен процент от 3% за ипотеката, който е горе-долу средният за страната. Нашият анализ също няма да включва данъци върху собствеността или застраховка на собственика, но ще включва частна ипотечна застраховка. Тази надбавка, известна като PMI, ще се прилага за ипотеката, която използва 10% авансово плащане.

И накрая, ще приемем, че всички хипотетични пари, инвестирани на фондовия пазар, ще носят средно 10% годишна норма на възвръщаемост, тъй като това е приблизителната историческа средна стойност на доходност за фондовия пазар в дългосрочен план. Също така ще приемем месечно удължаване.

От самото начало, ако просто вземете предвид разходите с течение на времето, може да изглежда, че опцията 20% първоначална вноска е победител, както е показано в сравнителната таблица по -долу. Но това е по-нюансирано решение от това.

Като изберете 20% авансово плащане ($ 75 000), ще плащате по-малко лихви и ще избегнете PMI, което води до по-ниски месечни плащания. След 30 години извършване на редовни месечни плащания, ще похарчите общо 530 089 долара (не забравяйте, че това изключва данъците върху собствеността и застраховката на собственика).

Внасянето на 10% вноска в дом от 375 000 долара означава да правите по-голяма ипотека (337 500 долара), а също и да плащате 175 долара на месец в PMI. Плащанията по PMI в крайна сметка ще приключат, но те ще възлизат на повече от 10 000 долара. След 30 години извършване на редовни месечни плащания ще сте похарчили общо 559 994 долара.

Като намалите първоначалната си вноска обаче до 10% вместо 20%, ще имате допълнителни 37 500 долара, които да инвестирате на фондовия пазар. Ето един поглед върху това как тези пари могат да нараснат за 30-годишен период (Инвестиционният калкулатор SmartAsset събира лихви месечно):

Дори и без да правите месечни вноски към вашата брокерска сметка, намаляването на първоначалната вноска за имот до 10% и инвестирането на останалите 37 500 щ.д. ще доведе до значителна сума до момента, в който ипотеката ви бъде изплатена изцяло. Ако приемем 10% годишна норма на възвръщаемост, $ 37 500 годишно ще нараснат до 743 902 долара след 30 години. Важно е да се отбележи, че макар тази хипотетична 10% доходност да се основава на историческата средна стойност на S&P 500, възвръщаемостта на инвестициите е още по-стабилна през последните години. Всъщност общата възвръщаемост на бенчмарка е надхвърлила 11% през девет от последните 12 години, включително 31,5% през 2019 г.

По-долу можете да видите друг начин за сравняване на двата сценария. Да, по -малката първоначална вноска от 10% означава, че ипотеката в крайна сметка ви струва повече през целия живот на заема - с около 30 000 долара повече, между PMI и по-високи ипотечни плащания. Но ако 37 500 долара, които сте пуснали на фондовия пазар, нараснат средно с 10% годишно, това ще се превърне в близо 750 000 долара, докато приключите с изплащането на ипотеката си. Докато и двата сценария завършват с напълно изплатена къща, разбира се, човекът, избрал да инвестира половината от първоначалната вноска, в крайна сметка има повече пари в инвестиционната си сметка, отколкото в крайна сметка е платил за жилището.

Отговорът изглежда доста очевиден. Намаляването на вноската до 10% и инвестирането на останалите 10% изглежда далеч по -добър финансов ход в дългосрочен план, отколкото намаляването на 20%, нали? Не толкова бързо.

Докато 20% авансово плащане ще доведе до по -малко лихви, платени през целия живот на ипотеката, това също ще означава по -ниски месечни плащания (333 долара по -малко на месец). Вместо да харчи тези допълнителни пари, един проницателен инвеститор би ги използвал за изграждането на яйцето си за гнездо за пенсиониране. Инвестирането на $ 333 всеки месец ще ви остави огромни $ 752,742 след 30 години, като приемете същата 10% средна норма на възвръщаемост. Не само бихте спестили 30 000 долара лихви и PMI, като намалите 20% срещу 10%, но бихте събрали още по -голямо гнездо, като инвестирате месечните си спестявания.

Още по темата:

Жилища, неуспели да се реализират с години, откриват своя купувач днес