Вместо да чака общ срив на жилищния пазар, Иво Димовски би търсил подценени малки апартаменти в утвърдени квартали на София, които могат да бъдат преустроени, ремонтирани и продадени на семейства. Именно тази стратегия представи той по време на третия панел на форума „Силата на инвестициите“, организиран от Infostock.bg. 

При примерен капитал между 100 000 и 150 000 евро Димовски не би започнал от новото строителство, а от вторичния пазар. Подходът му е първо да подбере няколко малки жилища до около 60 кв. м в пет търсени квартала на София и след това да преговаря агресивно за входната цена. 

Ключовото условие е жилището да позволява добавяне на реална стойност. 

„Ще търся такива, които мога да преобразя от една спалня, кухня и хол в две спални и един хол“, обясни Димовски. 

Така малък апартамент от приблизително 60 кв. м може функционално да се превърне в тристаен имот, който да конкурира значително по-голямото и по-скъпо ново строителство. 

Примерната сметка, която той представи, започва с покупка за около 100 000–120 000 евро. След още приблизително 30 000 евро за ремонт и преустройство общата инвестиция би достигнала около 145 000–150 000 евро. 

Целта след това е продажба в диапазона около 180 000 евро, което при успешно реализирана сделка би оставило приблизително 20 000–30 000 евро разлика преди всички допълнителни разходи и данъчното третиране. 

Според Димовски предимството на този тип имоти е, че крайният купувач обикновено не е спекулант, а семейство, което търси жилище за собствено ползване. 

„Крайният клиент е семейство. Не е инвеститор, който си пази парите и гледа колко е лихвата“, каза той. 

Именно затова той търси сегменти, в които има естествено жилищно търсене и ограничено предлагане. Сред кварталите, които посочи като примери, са „Стрелбище“, „Лозенец“, „Гео Милев“ и централните части на София. 

Димовски обръща внимание и на панелните жилища - сегмент, който не винаги изглежда атрактивно от инвестиционна гледна точка, но според него остава сред най-ликвидните на пазара. 

Причината е цената. Добре ремонтиран малък апартамент в утвърден квартал може да предложи на семейство тристаен имот под 200 000 евро, докато аналогично ново строителство с две спални може вече да струва 250 000–300 000 евро. 

Затова той не очаква една евентуална корекция да засегне еднакво всички части на пазара. 

Димовски избягва районите с голямо предлагане на ново строителство и предпочита локации, в които физически няма много възможности да се появят стотици нови жилища. Именно ограниченото предлагане според него може да защити най-добрите вторични имоти дори при общо охлаждане на пазара. 

Много по-предпазлив е към инвестициите „на зелено“. 

Според Димовски тази стратегия вече не предлага същото съотношение между риск и потенциална печалба, което имаше преди няколко години. Строителната себестойност е значително по-висока, а разликата между началната цена и стойността на готовия имот на места е станала твърде малка, за да компенсира дългото чакане и строителния риск. 

Той вижда особен риск при купувачите, които са влезли в големи комплекси с единствената цел да препродадат договора си преди завършването на проекта. 

Част от тях са купували на по-късни етапи и при по-високи цени. Ако наближи голямото окончателно плащане около Акт 16 и не успеят да намерят следващ купувач, може да се окажат принудени да продават бързо. 

Именно там Димовски очаква да се появят възможности за инвеститорите с наличен капитал. 

Той не е привърженик и на пасивното задържане на жилища само заради дохода от наем. Според него текущата доходност в България е твърде ниска за професионален инвеститор и предпочита активна стратегия, при която капиталът се завърта многократно. 

За него не е задължително всяка отделна сделка да носи огромна печалба. 

„Въпросът е в бройката. Въпросът не е в точната печалба“, каза Димовски. 

Тоест вместо да търси една сделка с изключително висок марж, той предпочита повтаряем модел - покупка на правилна цена, ремонт, добавяне на стойност, продажба и последващо пренасочване на капитала към следващия имот. 

Ако пазарът все пак се влоши по-рязко и готовото жилище не може да бъде продадено при желаната цена, Димовски вижда резервен вариант в отдаването под наем. 

При качествен имот в търсен район инвеститорът може да го задържи, да го отдаде на семейство и да изчака по-добър момент за продажба. Според него дори сериозно отслабване на покупателното търсене не премахва нуждата на хората от жилище - част от неуспелите купувачи просто преминават към пазара на наеми. 

Особено устойчив според него може да остане премиум сегментът в София, където качественото предлагане под наем е ограничено. Там решенията на клиентите се определят не само от цената на квадратен метър, а и от средата, сигурността, паркирането, инфраструктурата и качеството на живот. 

За 2027 г. Димовски не препоръчва инвеститорите просто да чакат момент, в който всички имоти ще станат евтини. 

Напротив - той очаква по-трудният пазар да даде повече възможности за преговори. 

„Искам имотите да паднат, защото аз ще мога да водя преговори много по-лесно и много по-успешно с продавачите“, заяви той. 

Това обаче не означава да се концентрира целият капитал само в недвижими имоти. Финалният му съвет беше за диверсификация, като самият той посочи, че инвестира и в други класове активи. 

Подходът му към имотите остава активен - да не се купува просто защото „имотите винаги растат“, а да се търси конкретна неефективност на пазара, върху която инвеститорът може да добави стойност. 

За Димовски следващият период може да бъде по-труден за продавачите, но именно това би направило пазара по-интересен за купувачите, които разполагат с капитал, умеят да преговарят и знаят предварително на кого ще продадат готовия имот. 

 „Силата на инвестициите“ се организира от Infostock.bg. Партньори на форума са „Конкорд Асет Мениджмънт“, UniCredit Bulbank, Freedom24 и Fibank

Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи!