Снимка: БГНЕС

Както вече стана ясно от 1 юли БНБ окончателно спря да котира лихвеният индекс СОФИБОР, който се ползваше за определяне размера на лихвите по кредитите в лева в страната. Информацията за това доведе до дискусии по повод възможността за повишаване на лихвите, което беше отречено като вероятност от представителите на БНБ.

Очакванията за следващите две тримесечия на 2018 г. са да няма съществена промяна на лихвените проценти по кредити и депозити и те да останат близо до текущите ниски равнища. Тези очаквания се дължат основно на силната конкуренция в банковия сектор и предвижданията за запазването без промяна на основните лихвени проценти на Европейската централна банка (ЕЦБ), обобщават от агенцията за недвижими имоти Аrco Real Istate.

Жилищни имоти

По данни на консултантската компания Knight Frank през 1-вото тримесечие на 2018 г. България вече заема 7-мо място за най-бързо растящите пазари на жилища в света. Данните, използвани в анализа на Knight Frank са на база информация от статистическа служба Евростат за първото тримесечие на 2018 г., изведени на годишна база. Данните на Националния статистически институт (НСИ) също бяха публикувани за първото тримесечие, като напълно се припокриват със статистиката на Евростат, съгласно която годишният ръст на цените достига 7,1% за периода. Спрямо предходното тримесечие ръстът е 0,94%, което означава спад в ръста от 41%. Ако годишният ръст на цените за предходните четири тримесечия на 2017 г. е бил между 8 и 9% (първо тримесечие - 8,98%, второ тримесечие - 8,59%, трето тримесечие - 8,97%, четвърто тримесечие - 8,15%), то през първото тримесечие вече е 7%. Тази информация още веднъж потвърждава предвижданията и тенденциите за забавяне темпа на развитие на растящия пазар у нас.

Общият броят на издадените разрешения за строеж за жилищни сгради през първото тримесечие на 2018 г. също бележи спад, който се изразява в 10,34% спрямо предходното тримесечие, но в сравнение със същия период на миналата броят е нараснал с 6,31%. Очаквано най-голям брой разрешения за строеж за жилищни сгради са издадени в големите градове София, Пловдив, Варна и Бургас, като в сравнение с предходното тримесечие, през това София вече изпреварва Пловдив в общия брой разрешения за строеж.

Търсене

Arco Real Estate отчита ръст в броя на постъпилите запитвания за покупка на имот в размер на 16.29% за второто тримесечие на 2018 г., спрямо периода януари-март на 2018 г. и 61,3% ръст спрямо аналогичния период на 2017 г. За разлика в първото тримесечие на годината, второто се характеризира с завишено търсене на парцели и намален интерес към закупуване на къщи.

Водещо остава търсенето на апартамент за покупка - около 84% от нашите клиенти се разделят между различните видове апартаменти. Анализът от регистрираното в Агенцията търсене показва, че през второто тримесечие на 2018 г. най-предпочитани отново са двустайните апартаменти, които представляват 33% от общото търсене при средна цена от 65 000 евро, следвани от тристайните жилища - 30% от общото търсене при средна цена от 105 000 евро. 

При жилищните сгради ново строителство с предстоящ или имащ А 16, превес в търсенето имат тристайните жилища, като цената, която са склонни купувачите да предложат е в диапазон от 110 000 до 130 000 евро.

В резултат от ниските лихвени проценти по ипотечните кредити сделките се финансират основно от банките с ниско самоучастие от кредитоискателите.

Предпочитанията на нашите клиенти, които търсят жилище в Столицата се разделят в следните 3 групи: 

1. Висок интерес за покупка: Изток, Редута, Оборище, Кръстова вада, Витоша, Борово, Гео Милев, Младост 1, Център, Дианабад, Лозенец, Малинова долина;

2. Среден интерес за покупка: Банишора, Лагера, Павлово, Бъкстон, Левски, Люлин-Център, Надежда;

3. Нисък интерес за покупка: Зона Б-5, Свобода, Хладилника, Княжево, Орлондовци, Полигона;

Предлагане

Предлагането на жилищни имоти на територията на град София за второто 3-месечие на 2018 г. отчита минимален ръст от 2,28% спрямо аналогичния период  на 2017 г. Около 6% от продавачите предлагат къщи, а основната група продавачи - 92% - апартаменти, останалите жилищни имоти (ателие, мезонет, етаж от къща) представляват около 2% от общото предлагане. Най-голямо предлагане и през второто тримесечие се отчита при 3-стайните жилища (48%), като общо за Столицата средната им офертна цена е 1000 Е/кв.м., следвани от 2-стайните апартаменти (40%) и средна офертна цена от 1020 Е/кв.м. В дъното на класацията остават многостайните и едностайните. Най-активно сред нашите клиенти - продавачи е предлагането в район Дианабад (9,73%) със средна офертна цена от 950 Е/кв.м., следван от кв. Манастирски ливади - Изток (8,42%) - 1130 Е/кв.м.; кв. Гео Милев (7,38%) - 1100 Е/кв.м. и кв. Оборище (6,32%) - 1300 Е/кв.м.

Офис площи

През първата половина на 2018 г. наличностите на готови офис площи в България достигнаха близо до 1,92 млн. м2.

Главната движеща сила на пазара продължават да са големите компании от развиващия се бранш на Аутсорсинг Индустрията, в секторите на ИТ продуктите и изнесените бизнес процеси и услуги. Този фактор до голяма степен определя цените, предпочитаните райони и характеристиките на офисите, като активността е по-скоро във високия клас офиси.

Основните Наематели на пазара на офис площи, изпитват все по-голям недостиг на квалифицирани служители за своята дейност. Последните от своя страна, стават все по взискателни към работодателите си и условията на работното място, които те предлагат. В тази връзка, при избор на офис, освен фактора „цена", големите компании, все повече отдават важност на местоположението на сградата, близостта на метростанция или друг развит обществен транспорт, наличие на зелени зони за почивка, високо ниво на управлението на сградата, както и оценка за енергоефективност на вложените материали и системи в сградата. Добавената стойност на фактора „местоположение" се свързва с локация в престижна бизнес среда и лесен/бърз достъп до сградата от всички точки на града. Най-предпочитани райони, изредени по реда на атрактивността им:

- Бул. Цариградско шосе /концентрация около Младост 1 и метро станция до магазин Метро/;

- Централен Бизнес Район / градски център/;

- Бизнес парк София и района около него;

- Бул. България;

- Бул. Тодор Александров / отсечката до ул. Опълченска/;

- Летище София.

Средните наемни нива за клас А офис площи остават стабилни - 13 евро /м2 за CBD, 12 евро/м2 - широк център и 11 евро/м2 - квартални и крайградски зони.

Клас Б сгради следват тенденция на стабилизиране по отношение на исканите наеми, като нивата са в диапазона от 6 до 10 евро/м2 в зависимост от местоположението и състоянието на вложените системи и материали в сградите.

Клас ААА проекти, които отговарят на изискванията на международните компании, остават на нива между 12 до 14 евро/м2.

Поради голямата активност на повечето компании, през изминалата 2017 г., нивото на свободните площи прогресивно намаля, като от близо 240 000 м2 в началото на 2017г. /14%/, в края на 2017 г, те се свиха до около 200 000 м2 или около /11%/ от общия обем. В момента наблюдаваме стабилизиране на нивата - за Q2 2018 свободните площи са около 195 000 м2 или малко над 10% от общия обем. Стабилизацията се дължи на няколкото нови проекти излезли на пазара / Милениум Офис Център, Grafix Office Center, South Park Office Building, и др./.

Нарастващият брой на офис сгради в процес на изграждане, както и обявените наскоро, други нови проекти, ще доведе до нарастване на конкуренцията сред наемодателите, което в дългосрочен план би натиснало цените в посока надолу. Все пак, до завършването на повечето от тези проекти /края на 2019г. и първата половина на 2020г./, комбинацията от ниското ниво на свободните площи и трайно високото търсене на клас А офис площи, ще задържи валидни текущите наемни нива за клас А сектора.

Търговски площи

През първата половина на 2018 г., готовите търговски площи в съществуващите молове остават стабилни - малко под 800 000 м2. За разлика от гр. София, където не се очакват нови проекти, нови два търговски центрове / Делта Планета - гр. Варна и Пловдив Плаза - гр. Пловдив/ са насрочени да бъдат завършени към края на втората половина на 2018г. Същите ще предложат допълнителни 75 000 м2 към вече готовите търговски площи.

 С положителната икономическа перспектива в страната и нарастване на потреблението, много от големите търговци на дребно смятат, че е подходящо време да разширят мрежата си от магазини. София и другите големи градове остават на фокуса на водещите вериги за бързо-оборотни стоки, вериги за спортни стоки, модни марки с ниски до средни цени и магазини за здраве и красота. Желанието за развитието на големите играчи съответства на амбицията собствениците  на търговски центрове, да подобрят позицията си в конкурентната среда на този пазар. В резултат на това, през първото тримесечие на 2018 г., станахме свидетели на откриването на нови състоятелни локации от търговците - Билла в България Мол, петте марки на модната група LPP в България Sofia Ring Mall или dm Drogerie в Мол Пловдив.

Повишената активност и липсата на нови площи доведе до натиск в посока нагоре на наемните нива - в големите центрове средната наемна цена достигна 32 евро/м2, а по първокласните търговски улици, нивата удариха границата от 50 евро/м2 за бул. Витоша.

Прогнозите за следващото тримесечие са за забавяне на описания растеж, но при запазване на положителния тренд на годишна база. Мотивите за такава прогноза, се свързват с вече обективните проблеми на големите търговци на дребно, а именно високата конкуренция, трудности при наемане на персонал и липса на търсене на някои продукти.

От друга страна, средната заплата и потребителските разходи нарастват с около 9% на годишна база, което дава индикация за запазване на положителната тенденция в средносрочен план.  В подкрепа на последното, идват и данните за увеличаването на разходите за повечето от големите видове стоки - храни, транспорт и развлечения, докато задлъжнялостта, жилищните и комунални услуги и разходите за облекло имат отрицателни темпове на растеж.

Ваканционни имоти - Българско Черноморие

Изключително положителна тенденция в пазара на ваканционните имоти е засилващата се доминираща роля на българските купувачи. Все повече са българите готови за закупят имот на нашето Черноморие с цел почивка или за инвестиция.

В резултат на обобщени данни на Arco Real Estate и при ваканционните имоти се потвърждава тенденцията продажбите да се концентрират основно в 2-стайните жилища, които съставляват около 51% от предлаганите от агенцията ваканционни обекти, като средната им квадратура е около 67 кв.м., а продажната цена е около 730 Е/кв.м., следвани от 1-стайните (25% от общото предлагане) със средна квадратура от 38 кв.м. и средна цена от 750 Е/кв.м.

Пловдив

По данни на агенцията най-търсените райони в град Пловдив с цел покупка на жилище са Кършияка и Смирненски, следвани от Център, Тракия и Каменица.

В сравнение със София по отношение на търсенето, лек превес тук имат тристайни апартаменти.

Положителна тенденция, която се наблюдава е в повишаване бюджета на клиентите, който от 50 000 евро вече достига до 75 000 евро.

Купувачите с бюджет до 50 000 евро основно имат парите в брой, като много малка част от тях имат нужда от допълнително финансиране, често под формата на потребителски кредити до 15 000 евро.

Клиентите с бюджет над 50 000 евро са тези, които искат да ползват банково ипотечно кредитиране, като една трета от тях дори търсят финансиране от над 90% на сделката.

Още по темата:

Чуждестранните инвеститори напускат българския пазар на имоти

Пазарът на индустриални имоти в София отбелязва леко оживление

Интересът към затворените комплекси се е увеличил неколкократно