Полина Стойкова: Имотният пазар в София превключи на по-висока скорост

13 Ноември 2019 13:15

Снимка: Личен архив

Приключва една изключителна година за имотния пазар в София със стабилни цени, нараснали обеми продажби и отлична достъпност на жилищата.

"Още в началото на тази година имотният пазар в София превключи на по-висока скорост и тази тенденция се запазва и до момента, като последното тримесечие ще бъде особено силно за пазара", обобщава тенденциите Полина Стойкова, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES.

"Темпът на нарастване на цените на имотите очаквано затихна и на практика през тази година имаме непроменени цени на база реално сключени сделки", допълва тя. „В допълнение към стабилните цени, всички фактори, които влияят върху пазара, са със силно положително въздействие и резултатите от това са силен пазарен подем и положителни перспективи за развитие и през следващите години."

Основните акценти от годината са:

- Задържане на цените на достигнатите пазарни нива
- Увеличение на обемите продажби
- Рекордно добра достъпност на имотите
- Исторически най-ниски лихвени проценти по кредитите
- Нарастващи доходи и рекордно ниска безработица
- Стабилизиране на обема на ново строителство и по-умерено нарастване на новоиздадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради
- По-умерено нарастване на обема новоотпуснати жилищни кредити
- Тотален превес на новото строителство в предпочитанията на купувачите
- Разширяване на периметъра на търсене и на предлагане, което доведе до по-голяма активност във всички райони на София

Средни цени и годишно изменение

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че цените в София на база сключени сделки остават без изменение спрямо година по-рано. Средната цена на продадените жилища в София през 3-тото тримесечие на 2019 г. е 1 088 евро/кв.м. при 1 090 евро/кв.м. за същия период на миналата година.

Това е достатъчно показателно, за да потвърди очакваното от нас забавяне на нарастването на цените и достигане до плато, за което споменахме в анализа ни от началото на тази година.

Средната крайна покупна цена на жилищата в София е 89 307 евро при 86 260 евро за същия период на миналата година. През последните няколко години средната покупна цена се движи около 90 000 евро с изменения около тази сума в зависимост какъв тип жилища преобладават в покупките през даденото тримесечие.

Достъпност

Показателят за достъпност на цените измерва съотношението на цената на жилищата на кв.м. към средната месечна заплата в столицата, като показва колко месечни заплати са необходими за покупката на 1 кв.м.

За второто тримесечие на 2019 г. стойността му достигна ниво 1.23, което означава, че са нужни 1.23 средни софийски заплати за покупката на 1 кв.м. Това е най-ниската стойност, измерена през последните 10 години, следователно през 2019 г. имотите в София са най-достъпни за купувачите. Това се дължи едновременно на забавянето на ръста на цените и на продължаващо нарастване на доходите.

Коефициентът за достъпност е далеч под пиковата си стойност от 2008 г., когато се изискваха 3.5 месечни заплати за покупката на 1 кв.м. жилищна площ в София.

Жилищно кредитиране

Ипотечните кредити представят друг аспект от достъпността на имотите чрез достъпността до банково финансиране за тяхната покупка.

И по този показател имотите в момента са най-достъпни за цялата история на жилищното кредитиране в България, тъй като в момента лихвените проценти по кредитите са на исторически най-ниските си нива средно около 3% за третото тримесечие на 2019 г. и се очаква тези нива да се запазят и през следващата година.

Обемите на новоотпуснатите жилищни кредити продължават да нарастват и през 3-тото тримесечие достигнаха над 900 млн. лв., което е сравнимо с показателите от 2007/2008 г. Но към момента икономическата ситуация е много по-различна, брутният вътрешен продукт е значително по-голям и като дял от него новоотпуснатите жилищни кредити са под 3%, докато през 2007/2008 обемът им надвишаваше 6% от БВП.

За 9-те месеца на 2019 г. новоотпуснатите ипотечни кредити са нараснали с около 4.2% на годишна база, което е под нивата на растеж от предходните години и е по-скоро умерено нарастване, следващо темпа на икономически растеж.

Ново строителство

Издадените нови разрешителни за строеж на жилищни сгради в София през 2019 г. за първите 9 месеца остават на същите нива като 2018 г., като разликата е в това, че през 2019 г. сградите са с около 10% повече жилища в тях и с по-голяма застроена площ с около 8.5%.

Това е значително успокоение на темпа на нарастване на фона на ръст на новоиздадените разрешителни от 26% през 2018 г., така че и от страна на предлагането имаме стабилизация на постигнатите нива и много по-плавно нарастване.

През цялата 2019 г. сградите ново строителство в София се радваха на много силен интерес, като той дори надвиши този от предходните години.

По данни на BULGARIAN PROPERTIES новото строителство вече съставлява 90% от сключените сделки.

Обеми продажби

Според данните на Агенцията по вписванията през 3-тото тримесечие на 2019 г. в София са вписани 6 874 имотни продажби при 6 376 за същия период на 2018 г., което е ръст с около 8% на годишна база.

Въпреки колебанията в статистиката поради липсата на вписване на предварителни договори за имоти ново строителство през предходни периоди, когато дори се отчиташе спад в продажбите, се вижда, че тези продажби вече започват да се отразяват и да добавят към стойностите на обемите продажби.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Развитието на новите проекти продължи от там, където беше спряло преди 10 години, а именно в районите по южната дъга на околовръстното шосе. И в сегашния цикъл на подем те бяха първите, които получиха развитие и да привлякоха интереса на купувачите. Заедно с това тече и процес на подобряване на инфраструктурата и на наличните удобства и услуги в тях. Колкото и минуси да имаха квартали като Манастирски ливади, Витоша и други, безспорен факт е, че те са южни квартали, близо до Витоша, близо до центъра и до основни точки от града и поради тези причини те пак заемат топ позиции в търсенето на купувачите, а с времето и средата им се подобрява.

От друга страна, тече процес по засилен инвестиционен интерес към северните и западните квартали, където метрото дава значителни предимства, има налични терени и където има огромен потенциал за развитие на нови проекти. Това води до по-голяма склонност на купувачите да преосмислят търсенето си, да разглеждат все по-голям периметър от квартали, да дават шанс на нови райони с по-ниски цени на имотите. В резултат, кварталите, към които купувачите проявяват интерес през тази година, са доста по-разнообразни и обикновено те са движени от един или няколко големи проекта, даващи цялостно нов облик на района.

Наблюденията на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че кв. Банишора успя да дръпне значителен интерес с хитовия комплекс Park View Residence, който предлагаме ексклузивно и 2/3 от който успяхме да продадем за 10 месеца (200 от 300 жилища).

Манастирски ливади излезе напред и се нареди в челната тройка с активните ни продажби на жилища в AМur Residence, както и в други сгради ново строителство. Манастирски ливади постепенно се връща в полезрението на купувачите заради централното си местоположение по бул. България и близо до Витоша.

Кв. Витоша остава сред най-предпочитаните квартали за купувачите заради близостта до централни булеварди, бизнес центрове, Витоша, както и заради отличните проекти за затворени комплекси с ниско застрояване, които се предлагат на пазара. Един от тези проекти е бестселърът ни комплекс Модера Резидънс, чието строителство е към своя край, а наличните жилища са силно ограничени.

Следващ в списъците на купувачите е кв. Кръстова вада, където водеща роля за привлечения интерес има знаковият комплекс Vitosha View, в който напредва строителството на 5-тата сграда.

Активно се търгуваха жилища и в ж.к. Люлин 2, където на пазара е единствената сграда ново строителство с Акт 16, която се предлага на цени между 650 и 700 евро/кв.м.

Останалите популярни за покупка квартали в София Дианабад, Младостите, Малинова долина, както и някои по-крайни квартали като Връбница.

Средните цени в най-популярните квартали през 3-тото тримесечие на 2019 г. са:

Банишора - 985 евро/кв.м.
Манастирски ливади - 1 042 евро/кв.м.
Витоша - 990 евро/кв.м.
Кръстова вада - 1 308 евро/кв.м.
Дианабад - 1 296 евро/кв.м.
Люлин 2 - 688 евро/кв.м.

Параметри на закупените жилища

През 3-тото тримесечие на 2019 г. закупените жилища са предимно двустайни. Те съставляват 65% от закупените жилища, а 30% са тристайни.

Средната площ на закупените жилища е 81 кв.м. - спада от 89 кв.м. в началото на годината заради нарастването на дела на двустайните апартаменти.

Най-купувани са жилищата на 4-ти етаж, като обаче забелязваме засилване на интереса към високите етажи.

В момента на пазара има проекти с по 10 и повече етажа, от които се откриват страхотни гледки от високите етажи и купувачите оценят все повече възможността да живеят на високо, сред повече простор и светлина, гледки и далеч от градския шум. Със съвременните системи в сградите неудобствата, свързани с високите етажи, отстъпват пред възможностите, които те предлагат.

Другото интересно от 3-тото тримесечие, че намалява срокът за реализация на имотите - изисквали са се средно 93 дни или точно 3 месеца за продажбата на имот в София. Във всички комплекси, които предлагаме на пазара, забелязваме доста бърз темп на продажба на жилищата. Тази тенденция показва устойчиво и ритмично абсорбиране на предлаганетo, а това говори за пазар, който все още е далече от насищането.

И през тази година се запазва засиленият интерес към затворени комплекси със собствени градини и паркове, зеленина, детски площадки и зони за отдих на живущите. Младите семейства често предпочитат покупка на жилище на партера, което да върви с малко дворче. Комплекси, които са решени без автомобилен трафик и са с подземно паркиране, са сред обещаващите най-добър комфорт за семействата и техните деца.

Перспективи за 2020 г.

През последните месеци на годината имотният пазар в София, а и в страната като цяло, превключи на още по-висока скорост и ставаме свидетели на едно страхотно оживление в оставащите броени седмици до края на годината, което затвърждава цялостното позитивно усещане за пазара и за перспективите пред неговото развитие.

При общи очаквания и прогнози за продължаващ икономически растеж, оставащи ниски лихвени проценти по кредитите, растящи доходи и рекордно ниска безработица няма как да очакваме нещо различно от продължаващ подем на имотния пазар и през 2020 г.

Според нас 2020 г. ще бъде много подобна на 2019 г. - с минимални изменения на цените, стабилност на имотния пазар и голяма активност и обем от сделки. През следващата година ще имаме възможност да станем свидетели на зрял имотен пазар с плавни изменения, но с голям интензитет на обемите и усещане за стабилност и ликвидност, каквито не сме имали през последните 10 години.

Ще продължи да има голямо разнообразие и отлично предлагане на всякакви видове имоти при на практика непроменени цени и с много по-добри доходи, заетост и още по-ниски лихвени проценти по ипотечните кредити.

Лихвените проценти по кредитите по принцип са основният двигател на развитието на имотния пазар, но поради тяхното почти изчерпано движение надолу, в бъдеще все по-силно влияние ще започнат да оказват другите макрофактори и най-вече факторите от пазара на труда и демографските фактори, свързани с вътрешната трудова миграция.

Тенденцията е доходите на населението да продължат да нарастват поради конвергенцията с европейските доходи и нуждата от квалифицирана работна ръка, следователно по-голямо внимание трябва да се обръща на безработицата. Повишението й от сегашните рекордно ниски нива ще даде ранен сигнал за обръщане на тенденциите на имотния пазар. Засега това изглежда като далечна перспектива, но следва да се наблюдава внимателно като процес.