Снимка: iStock

Цените на горивата вървят нагоре. Всъщност в момента, заради поскъпването на петрола, на международните пазари, горивата са най-скъпи от близо година. Но това не е най-лошото... Много е вероятно цените на горивата да продължат нагоре със затоплянето на времето и постепенното отстъпване на пандемията, което ще повиши пътуванията на населението. Постепенното отваряне на икономиката, ще "развърже портфейлите" на спестителите в още по-голяма степен и това също ще оказва възходящ натиск върху цените.

Казаното по-горе, е много вероятно да постави по-нататъшен натиск върху ръста на цените на потребителските стоки! Всъщност поскъпване се наблюдава при почти всичко - от строителните материали (с 20-30% през последната година), до цените на услугите, въпреки, че бяхме в ситуация на пандемия.

Оказа се, че затварянето вкъщи накара хората да станат още по-притеснени за рекордните си депозити, паркирани в банките, които бездействат при отрицателни реални лихвени нива. Те посегнаха към покупка на имоти, или решиха да реализират дълго време отлагани проекти, или ремонти.

Достатъчно е да погледнем към цените на стоките и услугите, за да видим, че реалното ниво на инфлация е далеч над това отчитано от статистиката, чиято потребителска кошница, както вече не веднъж сме казвали, не е особено представителна.

За съжаление на спестителите, перспективите за повишение на лихвите по депозитите не са особено "розови". И пред тях остава трудния избор - да запазят средствата си на "сигурно място" в банките, или да се опитват да ги  синхронизират с инфлацията. Единият начин пред тях е да си купят актив, който да ги предпазва от повишението в цените. Този тип активи са имоти, или акции, или някакви други алтернативни (като злато, криптовалути и др.). 

По отношение на имотите, ситуацията е доста сложна... Първо, защото цените на имотите са вече над нивата от 2008-ма година и ситуацията може да излиза от контрол по подобие на "имотната криза" и второ - защото имотите станаха доста недостъпни. На практика трябва да имате огромни спестявания, защото имотите не са мащабируеми и не можете да си купите четвърт имот.

От друга страна, в исторически план и на развитите пазари, които имат вековна история акциите са доказали, че са най-добрия защитник срещу инфлацията, в дългосрочен план. Те са защитавали по-добре, дори от любимите на всички българи имоти.

Не точно така обаче, стои ситуацията в странати ни през последните години, където психологията подтиква инвеститорите към инвестиции в имоти и ги кара да стоят далеч от фондовите пазари. Това предопредели изпреварващия ръст в цените на имотите и изоставането на пазара на акции.

Акции или имоти - кой е бил по-добрия актив в дългосрочен план?

Може би интуитивно си мислите, че имотите са били много по-добре представящ се актив за последните над 20 години, предвид на факта, че те са близо до рекордните си нива от 2008-ма година, докато основният индекс на БФБ - SOFIX е с над н70% под върха си. И ще сгрешите...

Равносметката е следната - към днешна дата индексът на сините чипове SOFIX е при ниво от близо 500 пункта, докато средната цена на софийските имоти е около 2 500 лева. за кв. м. Индексът на сините чипове стартира при ниво от 100 пункта преди 21 години, докато средната цена на имотите в София, въз основа на статистиката на НСИ е била 583 лева за кв. м. през 2000-та година.

Въз основа на тези данни излиза, че инвестицията ва SOFIX е донесла на инвеститорите среден доход от 7.96 без да се отчитата дивидентите. Без да се отчита доходността от наем пък, имотите са носили на инвеститорите средно 7.18% на година. 

Везната се накланя в полза на имотите, когато добавим доходността от наем (в рамките на около 5%), както и доходността от дивиденти - средно около 1.5%. И все пак, като се има предвид сериозното изоставане на пазара на акции през последните няколко години, инвеститорите, които напълно отричат фондовия пазар, за сметка на имотния, посочвайки различното им представяне през последните 3 до 5 години, не са напълно обосновани, ако погледнем в дългосрочен план.

Но...

На първо място - инвеститорите се интересуват от бъдеща, а не от минала доходност. Именно това бе в основата на силното повишение на световните индекси, стартирала още в разгара на пандемията в средата на миналата година, отвело ги до нови исторически рекорди (за разлика от БФБ, където SOFIX се повиши едва с 25% от дъното си, при ръст от над 60% за световния барометър S&P 500 от дъното му миналата година). А втората причина - която си личи и от дългосрочната доходност на двата актива е, че акциите и имотите (като изключим краткосрочното им разминаване през последните няколко години) са доста корелирани помежду си.

Инвеститорите, които смятат, че сравнението между акциите на БФБ и имотите нямат нищо общо, всъщност грешат. Двата класа активи са много силно свързани един с друг, а основната разлика в представянето им, до голяма степен се предопределя от неефективността на фондовия ни пазар и далеч по-голямата му волатилност. Но на изоставащото представяне на БФБ, зад това на имотите, инвеститорите по-скоро трябва да гледат като на възможност, отколкото като на недостатък.

Историческа справка сочи, че и имотите и борсовите активи регистрират силен ръст между 2005 и 2008-ма година, съответно от 375% за акциите и 165% при имотите.

Следва период на огромни загуби по време на финансовата криза за периода между 2008 и 2012-та година - от 38% за имотите и 87% за акциите.

Както вече посочих от 2012-та година и двата актива са във възход с доста сходно представяне.

* Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка, или продажба на акции,