Снимка: iStock

Ако популизмът от политическата десница корумпира демокрациите, популизмът отляво съсипва икономиките. За най-новите доказателства за това, може да се погледне към жилищния пазар на германската столица - Берлин.

Преди година в града влезе в сила ограничение върху наема, което беше безпрецедентно в Германия. За всички апартаменти, построени преди 2014 г., наемите бяха замразени, каквито бяха на 18 юни 2019 г. Наемателите в тези звена също могат да принудят наемодателите да намалят наемите, определени като „прекомерни“.

Тази реформа беше предоставена с любезното съдействие на управляващата коалиция на градската управа „червено-зелено-червено“ между трите леви блока в германския политически спектър: социалдемократите, зелените и левицата (която произлиза предимно от комунистическата партия на бившия Източна Германия).

Това наследство изглежда даде тон на кампанията, предшестваща законодателството. Понякога се стигаше до съревнование между коалиционните партньори за това кой може да изиграе най-демагогичния воин от класа, като риторично противопоставяше наемателите, владеещи вили, срещу хазяите, които им позволяват да го правят. Вероятно, неслучайно имаше дори отделни масови усилия за инициатива за гласуване за отчуждаване на големи компании, притежаващи собственост.

Основният проблем беше реален: Наемите в Берлин, място, което някога се гордееше, че е достъпно, се покачиха през последните години, тъй като търсенето от новопристигнали далеч надхвърли предлагането.

Правилният отговор на този недостиг би бил увеличаването на предлагането - например чрез намаляване на бюрокрацията в зонирането и строителството. За разлика от това, подходът на Берлин попада в същия логичен капан като фиксирането на всяка цена. Например при недостиг на храна, регулирането на цената на хляба е само един израз на замяна на един проблем (високи цени) с друг (празни рафтове).

Сега емпиричните данни започват да излизат и четирима икономисти от Мюнхенския институт Ifo - Матиас Долс, Клеменс Фойст, Флориан Ноймайер и Даниел Стьохклер - анализират цифрите. И какво казват те?

Не е изненадващо, че контролът на наемите раздели жилищата в Берлин на два отделни пазара: много по-големия, състоящ се от всички апартаменти, построени преди 2014 г., който сега е регулиран; и по-малката нерегулирана база от сравнително нови сгради.

Следващите две диаграми показват относителната тенденция на наемите в тези два сегмента в сравнение със средния ръст в 16-те следващи по големина германски градове. 

Както се очакваше, наемите на регулирания пазар в Берлин спаднаха относително. Но тъй като излишното търсене на ловци на апартаменти трябваше да отиде някъде, наемите на нерегулирания пазар едновременно започнаха да се покачват по-бързо, отколкото в 13-те други града. Следователно новопостроените апартаменти станаха още по-непосилни за повечето хора.

Наеми се надолу в регулираните от Берлин апартаменти ...

Но какво се е случило с цените на жилищата в двата сегмента? Промените в цените на регулирания пазар спаднаха спрямо тези в 13-те други града. Това е така, защото недвижимите имоти загубиха стойност, тъй като бъдещите парични потоци към наемодателите са ограничени. Имаше и ускорение на апартаментите, които се продаваха, тъй като наемодателите се опитваха да осребрят своите по-малко печеливши инвестиции.

Увеличенията на цените на нерегулирания пазар междувременно изпревариха тези в другите градове, както се очакваше. Но тенденцията не е толкова ясна в този сегмент, защото инвеститорите се притесняват, че в бъдеще контролът върху наемите може да бъде разширен и към по-новите сгради.

Апартаментите с контролиран наем също стават по-евтини.

Най-опустошителните класации са следващите две. Първата показва тенденциите в списъците с наеми на имоти на немски уебсайт immowelt.de. На регулирания пазар предлагането на апартаменти основно замръзна. 

Не е изненадващо, че тези наематели, които имаха достатъчно късмет, за да живеят вече в контролиран от наем апартамент, остават на място. И винаги, когато някой се изнесе - например, когато се премести в друг град, наемодателят има склонност да продава единицата, вместо да я пусне отново под наме.

В същото време обявите на нерегулирания пазар се увеличават само незначително по-бързо, отколкото в други градове. Наемателите в тези апартаменти също са обезкуражени да се преместят - в края на краищата къде? - и така или иначе предлагането на нови жилища все още е ограничено от строителните графици.

Повече почти няма налични регулирани апартаменти ...

Листванията на контролираните под наем единици рязко спада...

Тези данни потвърждават онова, за което предупреждаваха икономистите - и това, което се наблюдава в други градове, които също се отличават с контрол на наемите, като Сан Франциско или Кеймбридж, Масачузетс. 

За да усложни допълнително ситуацията в Берлин, през следващите месеци се очаква конституционният съд на Германия да реши дали този контрол на наемите е въобще законен. Ако съдиите нарушат законодателството, много наематели в бившия регулиран сектор биха могли да бъдат засегнати от огромни и дори ретроспективни увеличения на наемите им. Това би създало още повече хаос.

Най-големият въпрос е дали този епизод на левия популизъм е увредил трайно доверието в пазара на недвижими имоти в Берлин. Ако инвеститорите се опасяват, че местните права на собственост ще бъдат изложени на риск при всички избори, те изобщо могат да спрат да строят къщи в града.

Още по темата:

Нов удар върху собствениците отдаващи стаи в Барселона