Снимка: iStock

Изминаха десетилетия, откакто американските инвеститори трябваше да се тревожат за инфлация. Но със значително увеличение в последно време на разходите за труд и материали, можете да очаквате повишаване на ценовия натиск за известно време. Комбинирайте това с ниски лихвени проценти и губите покупателна способност, освен ако инвестициите ви не растат достатъчно бързо, за да изпреварят инфлацията.

Така че защитните акции си заслужават да се обмислят. Един от начините да имате вградена защита от инфлация е чрез инвестиционни тръстове за недвижими имоти. Грег Кул, съуправител на Глобалния фонд за недвижими имоти на Janus Henderson, посочи три области в сектора на недвижимите имоти, които според него са особено подходящи в момента.

Глобалният фонд за недвижими имоти на Janus Henderson е оценен с пет звезди (най-високото ниво в класацията) от Morningstar, в категорията на взаимния фонд Global Real Estate на инвестиционната компания. Обикновено той държи между 50 и 60 акции. (Кул също така управлява съвместно Janus Henderson US Real Estate ETF, който е създаден през юни, за да следва подобна стратегия, ограничена до 20 вътрешни акции.)

Случаят за REIT

По време на интервю Кул, който е базиран в Чикаго, заяви, че инвеститорите, които разпределят част от парите си за недвижими имоти, се възползват от „дивиденти, диверсификация и отбранителен растеж“.

Инвестиционните тръстове за недвижими имоти в САЩ обикновено са създадени като доходни инвестиции, но стратегията на Глобалния фонд за недвижими имоти на Janus Henderson е да увеличи максимално общата възвръщаемост в дългосрочен план. (Ако се интересувате от високи текущи приходи от сектора на недвижимите имоти, тази статия включва списък на акциите на REIT с високи доходи, които са добре подкрепени от паричния поток.)

Котираната 30-дневна SEC доходност на фонда беше 1.42% към 31 юли. Това е ниско, но е в съответствие с претеглената дивидентна доходност от 1.36% за S&P 500, според FactSet, и доходност от 1.24% за 10-годишни банкноти на САЩ.

Годишните разходи на Глобалния фонд за недвижими имоти на Janus Henderson са 1.03% от управляваните активи, докато съотношението на разходите на новия Janus Henderson за недвижими имоти в САЩ ETF е 0.65%.

Фондът надмина своята категория Morningstar и групата на индустриите за недвижими имоти S&P 500 с голям марж. Но това е по-слабо от S&P 500. 

За диверсификация, претеглянето на част от вашето портфолио към REIT-те може да ви отмести малко от свързаната с технологиите концентрация на индексен фонд, базиран на широкия S&P 500, претеглена по пазарната капитализация. Разглеждайки SPDR S&P 500 ETF, петте най-големи холдинга (Apple Inc., Microsoft Corp., Amazon.com Inc, Facebook Inc. и Alphabet) заедно съставляват 22% от портфолиото.

Секторът на недвижими имоти съставлява само 2.6% от пазарната капитализация на S&P 500, според FactSet. Така излагането на REIT-те намалява риска от концентрация, а глобалният подход отива още по-далеч, тъй като различните пазари преминават през различни цикли.

Защитният растеж може да бъде най-привлекателният атрибут на пространството REIT. „Няма да получите растеж на технологичните акции от тези компании“, каза Кул. „Това, което трябва да очаквате от недвижимите имоти, е средно висок едноцифрен ръст на печалбите, воден от увеличаването на договорните наеми в лизинговите договори – или по-добре от инфлацията“.

Така че наемателите са склонни да плащат повече всяка година. След това има допълнителен бонус за наемодателите на пазар като този. „Получавате марка на пазара“, каза Кул, „ако лизингът приключи и собственикът има ценова сила, новият лизинг може да бъде с 15% до 20% по-висок. Там има доста голям растеж.“

REIT-те също могат да стимулират растежа чрез придобиване и развитие на земя.

Три типа REIT за инфлационни времена

Кул посочи три подсектора на REIT, които сега са привлекателни за „приятна възвръщаемост с по-ниска променливост“ и даде по една акция като пример за всеки.

Индустриална логистика

Тази категория включва складове и сортиращи съоръжения, използвани от търговци на дребно и транспортни компании. Prologis Inc. е най-големият дял на Глобалния фонд за недвижими имоти на Janus Henderson и ETF на САЩ за недвижими имоти на Janus Henderson.

Prologis притежава логистични съоръжения в 19 държави. Компанията се класира високо в това оценяване на качеството на REIT-ве въз основа на рамка, предоставена от Франк Хагърти, старши портфолио мениджър в Duff & Phelps Investment Management в Чикаго.

Еднофамилно отдаване под наем

Кризата с COVID-19 подхрани търсенето на жилища, тъй като някои хора се отдалечиха от големите градове. Но образуването на домакинства също е дългосрочен двигател на търсенето, тъй като строителството в САЩ не върви в крак.

Кул каза, че преди години идеята за национална компания, която да се занимава с еднофамилни наеми, включително отдаване под наем на жилища, да ги показва на потенциални наематели и да ги поддържа, е третирана скептично от някои професионални инвеститори. Invitation Homes Inc. „са свършили отлична работа оперативно“, каза той и добави, че се стреми да се погрижи за по-младите семейства, като притежава и отдава под наем къщи в училищни райони с висок рейтинг.

Специализирани жилищни оператори

Тази категория включва компании, които оперират в жилищни общности. Това не са мобилни къщи, а по-скоро постоянни конструкции, построени на сравнително ниска цена. Повечето общности са с възрастово ограничение и в области, които са желани от по-младите пенсионери, като Флорида, Аризона и Калифорния.

Жителите притежават домовете си, но не и земята под тях. Те плащат месечна такса, която включва наем за земя, както и поддръжка и други услуги. Договорите имат вградена защита от инфлация за операторите.

„Това са висококачествени общности с много удобства“, каза Кул. „Хората са там заради атмосферата и социализацията.“

Той посочи Sun Communities като пример за специализиран жилищен оператор, който е закупил много общности и ги е разширил. „Те се справиха много добре, използвайки излишната земя за изграждане на нови улични мрежи, инфраструктура и нови удобства“, каза той. Това е третият по големина холдинг на Глобалния фонд за недвижими имоти на Янус Хендерсън.

Още по темата:

4 ETF-а създадени да защитават от инфлация