Снимка: iStock

#маркетингово съобщение

Харесвате инвестициите в недвижими имоти, но нямате достатъчно средства, за да направите самостоятелно подобна инвестиция? Или пък планирате да излезете частично от инвестицията си след няколко години, за да реализирате свой отдавна планиран капиталов разход (което не можете да направите, ако притежавате имот)? 

Има вариант да решите горепосочените въпроси, без да се отказвате от това да насочите средствата си към инвестиции в недвижими имоти! Има взаимни фондове, които обединяват средствата на множество инвеститори като вас и ги насочват към компании със специална инвестиционна цел, които инвестират преимуществено в недвижими имоти, до които иначе не бихте имали достъп. А вие просто си купувате акции или дялове от такива фондове, до размера на средствата, с който разполагате и желаете да насочите за подобна инвестиция! 

Научете повече за взаимните фондове от безплатното видео-обучение на Конкорд Асет мениджмънт!

Това не е нова пазарна информация, а инвестиционна възможност, до която инвеститорите, както на развитите пазари, така и на родния капиталов пазар имат достъп от десетилетия. Тя решава много от инвеститорските проблеми, свързани с инвестициите в недвижими имоти – като изискване за значителна капиталова инвестиция; ниска ликвидност (невъзможност да излезете бързо от инвестицията си, или да излезете частично от инвестицията си); високи транзакционни разходи (свързани с разходи и такси по покупка и продажба на имота); високи разходи за поддръжка (покупката на имот с цел отдаване под наем често е свързана с високи разходи за поддържане на имота и време за управление на самия имот и комуникация с наемателите). 

Когато си купувате акции или дялове от взаимен фонд инвестиращ в дружества със специална инвестиционна цел с основен фокус инвестиции в недвижими имоти, вие на практика избягвате горепосочените теми. В същото време, можете да разчитате фондът да реализира доходност под формата на доходи от дивиденти, разпределяни от подобен род дружества, които по закон са задължени да разпределят 90% от печалбите си под формата на дивиденти.

Разбира се тук могат да се появят няколко проблема. Първият и най-очевиден такъв е - как да изберете правилните фондове, които имат добри проекти, от които да се облагодетелствате. И този проблем също си има своето решение. Можете да го оставите на професионалисти, които ви помагат да изберете най-подходящите фондове и проекти. Начина на действие е същия – вие закупувате дялове от техните фондове, а те ги инвестират в компании инвестиращи в недвижими имоти. Така, можете да получите достъп до един добре диверсифициран портфейл, изграден от професионалисти, при това на ниска цена.

И веднага даваме пример с един подобен фонд инвестиращ в подобни дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ, или компании инвестиращи в недвижими имоти) - Конкорд Фонд 3 Сектор недвижими имоти. Основната цел на Договорен фонд „Конкорд Фонд–3 Сектор недвижими имоти” е да реализира за своите инвеститори нарастване на направените инвестиции във времето чрез постигане на капиталов доход в условията на умерен риск. За постигане на основната цел от инвестиционната дейност активите на Договорния фонд се управляват като се следва активна стратегия, основана на задълбочени пазарни анализи. Изборът на вида на активите, в които Фондът инвестира, зависи от възможността им да генерират очакваната доходност.

Портфейлът на Договорния фонд се състои от акции на акционерни дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) (до 98%), както и на чуждестранни акционерни дружества, чиято инвестиционна цел са предимно недвижими имоти. Предметът на дейност на АДСИЦ, съгласно техния устав, е набиране на средства чрез издаване на ценни книжа и последващо инвестиране на набраните средства в недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи, подобрения и обзавеждане в последните, с цел предоставянето им за управление, отдаването им под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба. Дружествата не могат да извършват други сделки, извън посочените в предходното изречение, и свързаните с тяхното осъществяване, освен ако са позволени от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел. Фондът е с текущи такси за инвеститорите от 2.3%, които включват разходите по записване (1%), управление (1%) и други административни разходи.

Давам пример с този фонд, защото той е с дълга история, датираща от 2006-та година. Ще разгледам десет годишен период, който би следвало да се приема от инвеститорите като един по-дългосрочен период за инвестиране на финансовите пазари. Защото историята на развитите финансови пазари сочи, че разглеждани в дългосрочен план (за периоди от 10 години или повече), инвестициите, измерени чрез представянето на водещия световен борсов индекс S&P 500, никога не са носили загуба на инвеститорите (разбира се отново припомням, че историческото представяне на един актив, не е гаранция за бъдещото му такова).

И за последните десет години (с включване на настоящата), този фонд е носил неизменно печалба на инвеститорите (без губеща година), варираща от годишна доходност 0.8%, през 2018-та година, до 16.4% през 2020-та година.

И един пример. Десет хиляди лева инвестирани в акции на фонда в началото на 2014-та година (преди приблизително 10 години), биха се превърнали в сумата от 18 955 лева. Това прави средна годишна доходност от 6.6%. 

Разбира се, инвеститорите трябва да се интересуват и от още няколко неща свързани с този резултат – при каква волатилност е реализирана тази доходност, колко по-големи са били средните и пиковите печалби от съответните загуби, както и съотношението на печелившите спрямо губещите месеци (за да придобият по-добра представа за рисковете свързани с конкретния актив). 

Защо и как да инвестирате на фондовите пазари?

Също така е важно, тази доходност да се съпостави с някакви корелиращи активи, като например представянето на цените на недвижимите имоти за съответния период, както и представянето на фондовия пазар като цяло, за да може да се прецени доколко портфолио-мениджърите на фонда са си свършили работата.

Оказва се, че за разглеждания период от 118 месеца, 70 месеца са били печеливши и 48 месеца са били на загуба. Или казано по друг начин, 59.3% от месечните резултати на фонда, са били печеливши за инвеститорите. Нещо повече средната загуба в губещ месец е била също така и далеч по-ниска - 1.27%, при средна печалба в печеливш месец от 1.84%, или с близо 50% повече. 

В допълнение трябва да се отбележи, че най-голямата месечна загуба реализирана от инвеститорите е била в размер на 4.81%, реализирана през юни на далечната вече 2014-та година, докато най-голямата месечна печалба е била при ниво от 8.37% през месец януари на по-скорошната 2020-та година.

Също така може да се обобщи, че средна доходност е реализирана при съотношение доходност риск от три (съгласно данни на управляващото дружество). Това е повече от отлично и сочи, че инвеститорите в исторически план са реализирали доходност три пъти по-висока от поемания риск за потенциални загуби. 

Разбира се, веднага правим уговорката, че историческото представяне на един актив, не представлява гаранция за бъдещото му представяне и инвеститорите задължително трябва да направят собствени и задълбочени анализи, преди да вземат каквито и да било инвестиционни решения. 

Поглеждайки към доходността от 6.6%, може би за инвеститорите ще е интересно да я съпоставят със средното ниво на инфлация за посочения период. Оказва се, че за последните десет години, средното ниво на инфлация в страната ни е било 3.05%. Или казано по друг начин доходността на фонда инвестиращ в дружества със специална инвестиционна цел (инвестиращи в имоти), е била над два пъти по-висока от темповете на обезценка на парите. Тоест инвеститорите не само са защитили своите спестявания, но те реално са регистрирали и сериозно повишаване на покупателната способност на техните спестявания (иначе биха претърпели загуба, държейки средствата си в инвестиционни алтернативи с по-ниска от инфлацията доходност).

Може би за инвеститорите би представлявал интерес и как се съпоставя една такава инвестиция, косвено насочена към представянето на цените на недвижимите имоти, със самото повишение на цените на недвижимите имоти за този десетгодишен период.

Ако вземем за база продажните цени на недвижимите имоти от популярен сайт за недвижими имоти, то ще видим, че на практика имотите в София, поскъпват средно от 630 евро, през далечната вече 2014-та година до 1 350 евро за кв. м., към днешна дата (да се има предвид, че става въпрос за средни продажни цени, въз основа на оферти продава, а не за цени, на които се сключват сделки!). 

Въз основа на тези входни данни, се оказва, че имотите са носили средна годишна възвръщаемост от 7.9% (без отчитане на доходността от наем). Тя обаче, разбира се е била доста различна и е варирала най-вероятно сериозно, за различните типове имоти, локации, градове и т.н. Тоест някои инвеститори в имоти е възможно да са регистрирали по-висока доходност, други – по-ниска!

Сега, би било добре да погледнем и каква е била средната възвръщаемост на целия фондов пазар в страната ни, измерена чрез представянето на индекса на сините чипове SOFIX за последните десет години. За посочения период, индексът на сините чипове SOFIX се е повишил с 50%, което се съпоставя със средна годишна доходност (без да се отчита доходността от дивиденти) от 4.14%. Това макар и да бие инфлацията от 3.05% е било далеч под доходността на Конкорд Фонд 3 Сектор недвижими имоти в размер на 6.6%! 

В допълнение тази доходност на индекса на сините чипове е била постигната при далеч по-силна волатилност (променливост), в сравнение с тази на разглеждания фонд. Трябва да посочим също така и че индексът на сините чипове е имал няколко години с отрицателен резултат, като за сравнение загуби над 15% през 2020-та година (разгара на кризата свързана с коронавируса). За сравнение през същата година, разглеждания от нас фонд инвестиращ в АДСИЦ-ве е отбелязал именно най-силното си представяне през последните десет години от 16.4%. Или той е доказал, че може да се представя отлично и в годините на слабо представяне на фондовия пазар.

* Маркетингово съобщение и ограничение на отговорността. 

Настоящият анализ представлява маркетингово съобщение. Моля прегледайте Проспектите, Основен информационен документ и Информация за резултатите за минали периоди на фондовете, които са достъпни на интернет страницата на управляващото дружество – www.concord-am.bg, преди вземане на окончателно инвестиционно решение. Резюме на правата на притежателите на дялове на български език можете да намерите тук. Материалът в неговата цялост или част от него не е договорно или по друг начин обвързващ документ или информационен документ, изискван от която и да е законодателна разпоредба, и не е достатъчен за вземане на инвестиционно решение. За повече информация моля да се запознаете с актуалните Проспекти, Основен информационен документ и Информация за резултатите за минали периоди на управляваните от УД „Конкорд Асет Мениджмънт“ АД договорни фондове, които са публикувани на интернет страницата на дружеството – www.concord-am.bg Настоящият документ не представлява съвет, оферта или покана за инвестиране във финансови инструменти. Информацията в него не представлява препоръка за инвестиции във финансови инструменти, вкл. взаимни фондове, и не трябва да се тълкува като такава. Информацията в настоящия материал е актуална към датата на създаването му. Тя може да бъде променена в бъдеще, без това да бъде отразено в този материал. Настоящият материал не предоставя и не гарантира каквито и да било финансови, данъчни, правни или счетоводни съвети. Консултирайте се със своите финансови, данъчни, правни или счетоводни консултанти, преди да предприемете каквито и да било транзакции. Предупреждение към инвеститорите Инвеститорите във финансови инструменти, вкл. в дялове на взаимни фондове, следва да имат предвид, че: стойността на финансовите инструменти, вкл. дяловете, както и доходът от тях могат да се понижат - печалбата не е гарантирана и инвеститорите поемат риска да не възстановят инвестициите си в пълния им размер; инвестициите във взаимни фондове не са гарантирани от гаранционен фонд, създаден от държавата или с друг вид гаранция; предишните резултати от дейността на фондовете нямат по необходимост връзка с бъдещите им такива. Проспектът и документите на фондовете са публично достъпни в офиса на УД “Конкорд Асет Мениджмънт” АД, както и на интернет страницата на дружеството.