Снимка: iStock

Броени дни остават до финансовия форум „Силата на инвестициите“, организиран от Infostock.bg. Той ще се проведе на 1-ви октомври в хотел InterContinental в София. 

В третия панел на форума – „Алтернативни инвестиции“, участие ще вземат Шелян Калчев - съосновател на "Imvestia", Стойчо Недев - инвеститор предприемач и Георги Манолов - основател на BitcoinReady.me & BitcoinReady.bg. Модератор на панела ще бъде Стойне Василев - независим личен финансов консултант и основател на smartmoney.bg.

Ето мнението на един от участниците на панела Щелян Калчев, който ще можете да слушате по време на третия панел на форума:

За никой не е добре ако цените на имотите паднат. Или ако банковата система има проблеми. Криза при недвижимите имоти би била последица от друг вид краза. БНБ промени правилата за ипотечните кредити. Правилата на банките са до 85% да кредитират покупката на имот. 

Поддръжката на един имот е нещо, което много хората често забравят. Проблемът идва, когато стане трудно. Историята сочи, че когато времената са добри, ние чертаем положителни сценарии, но трябва да сме внимателни и да не купуваме на имот на всяка цена. Виждам един стаден ефект при покупките на имоти – щом другите го правят, значи и аз трябва да го направя. И голяма причина за това имат и социалните медии. 

Това което направи БНБ е да изпрати едно предупреждение, че не трябва да гледаме можем ли да купуваме имот сега, а ще можем ли да изплащаме кредита си след 3 или 5 години, когато времената са по-трудни. Това е една добра посока, не много по-различно от това, което се случва с банките. Те хем правят бизнес, хем искат да продължат да правят бизнес. Това, на практика, бе и съобщението от БНБ, че има "капитан на кораба".

Хората смятат, че доброто представяне на имотите в миналото ще се прехвърли и в бъдеще и имотите вечно ще растат. Според дефинициите на база на изследвания от науката, нямаме в момента класически имотен балон. Хората, които се радват на едно потенциално спукване на имота, не осъзнават, че ще пострадат и те, защото и те са собственици и тяхната собственост ще поевтинее.

Българите обичат да влагат парите си в имоти, защото от това разбират. Всеки разглежда нещата от своя гледна точка и е „сляп“ по свой собствен начин в дадена сфера. Принципът, където е текло пак ще тече е така, но понякога дебита намалява, друг път се увеличава. Докато има хора ще има сделки. Някой ще има нужда от по-голям имот, когато има криза, ще има инвестицитори.

В големите градове, много от хората спестили пари от други бизнеси ги влагат в имоти и станаха инвеститори, но за съжаление не са професионалисти. Те подценяват процеса на създаване на една сграда и хората трябва да внимават от кого купуват.

За какво трябва да се внимава, когато се купува „на зелено"? Един от най-грешните въпроси на хора купуващи имот е „каква е цената на квадратен метър“. Защото в тази цена един строител може да вложи едни материали, а друг – други. Хората могат да бъдат брутално излъгани по отношение на общите части.

Добре е да се консултирате с експерти. Ако е ново строителство, е по-добре да купувате от големи инвеститори. Но дори и те могат да имат проблеми. Ако погледнем към кризата от 2008-2009 година, видяхме как могат финансите да пресъхнат, при това много бързо. Често се подценява фактора ремонтни дейности. Ето защо, когато правите огледи вземете със себе си строителен инженер, или хора, които са специалисти. 

Преди две години направихме едно проучване, за да разберем колко хора купуват имоти с цел инвестиция. Резултатите са, че средно около 30% в големите градове и по-специално в София, купуват с цел отдаване под наем. Разбира се, за мен остава непонятно купуването с цел „нищоправене“, или така наречените „тъмни прозорци“.

Докато хората имат пари и са сигурни в своите доходи и има мир разбира се, ще има сделки с имоти с инвестиционна цел. В последните години наемите изоставаха в наваксването с темпа на ръст на цените на имотите и това влоши доходността от наемите. Но в последните две години видяхме силно повишение на наемите, което повиши доходността от наеми.

Най-добре е човек да следи пазара на имоти постоянно. Защото пазарът дава сигнали и ако можете да ги разчетете имате 2-6 месеца да реагирате. В момента доходността от наеми на жилищните имоти в София е при нива от около 3.5-4%. Това в сравнение с депозитите е все още много по-високо. Но това е бруто, тоест имаш и разходи. Инвестицията в имоти обаче, има и втори крак на възвръщаемост – повишението на стойността на имотите във времето. Ако едното дава средно около 4%, а другото около 5-6% - два три процента над инфлацията, сборът е около 10-на процента на година, в дългосрочен план. Последните няколко години обаче, доходността е много по-висока, заради ускореното поскъпване на имотите.

Хората обаче не продават имотите си. Ако започнат да се понижават цените, можем да видим много по-голямо предлагане. Тридесет процента от имотите купени с инвестиционна цел е огромна цифра. Независимо от различните стратегии на инвеститорите, въпросът е какво ще се случи, когато хората видят спад в цените и осъзнаят, че следващите шест месеца могат да са 5% надолу. И когато една трета от купувачите изчезнат, не се знае какво ще се случи. И все пак – да възможни са корекции, които най-вероятно ще се случат, но едва ли ще видим „кървава баня“ и поевтиняване на имотите с примерно 50%. 

Да не забравяме, че голяма част от сделките са със самоучастие – със спестени пари. Един от спусъците е изчистването на „черните пари“. Много голяма част от хората, които имат пари и не могат да официализират, се опитват да ги прекарат през един актив като имотите. Какво стана в Америка – когато лихвите тръгнаха нагоре, цените на имотите продължиха нагоре, защото никой не искаше да продава. 

Ако искате да научите повече за имотите от Щелян Калчев и да зададете въпросите си към него, посетете финансовия форум - "Силата на инвестициите", който ще се проведе на 1-ви октомври в София в х-л ИнтерКонтинентал. Купете билет от ТУК!

Форумът "Силата на Инвестициите" се осъществява с подкрепата на: Concord Asset Management, Unicredit Bulbank, Bulmint, Sirma, bitomat.com и iPlay.

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на пазарите.