Снимка: iStock

Теодор Минчев

Обмисляте ли покупка на недвижим имот? Много е възможно отговорът ви да е "Да", предвид на повишената активност на пазара на имоти през последните две години и силното повишение в цените на имотите.

А последното (ръста в цените на имотите), като че ли вместо да отказва повечето потенциални купувачи на имоти, по-скоро ги кара да започнат да мислят покупка. Защото, оказва се, че страхът да не се "изтърве влакът" при поскъпващите имоти е много по-силен мотиватор от този - да не видим спад в цените на имотите.

Но пазарът на имоти е като всеки друг. На него, върху цените, оказват въздействие същите сили - на търсене и предлагане, като на всеки друг пазар. И инвеститорите не бива да забравят две неща. Първо - цените не се движат само нагоре; второ - имоти е добре да се купуват, когато цените коригират и вървят надолу, а не след две-три години на повишение и близо до върховете им в исторически план.

За всички, които все още не са сигурни в казаното, ще посочим няколко тревожни сигнали за пазара на имоти, които могат да сочат, че в бъдеще е напълно възможно да станем свидетели и на по-ниски цени на имотите (или най-малкото на нулев ръст, което да направи други алтернативи по-добри инвестиционни възможности). Казано по друг начин, да станем свидетели на рецесия при цените на недвижимата собственост.

Ето и кои са червените флагове:

Търсене и предлагане

Има сериозни признаци, че силното търсене на недвижими имоти започва да се забавя. До голяма степен причина за това са и повишените цени, които започват да стават все по-непосилни за всички потенциални купувачи.

Само за последните две години видяхме ръст в цените на имотите с над 30%. От дъното си през 2012-та година пък, имотите в най-големите градове са добавили над 50% към стойностите си.

По отношение на цените, трябва да се има предвид, че офертните цени предлага в момента са близо до най-високите си нива в исторически план, отпреди кризата. Нещо повече, офертните цени при някои типове имоти, като например тристайните жилища в София например, са при рекордни нива. С около 10-на процента под върховете си, се предлагат двустайните и многостайните имоти.

Поскъпването на имотите става реалност въпреки сериозното предлагане през последните няколко години. Справка сочи, че в страната през изминалата година са били въведени в експлоатация 8 100 жилища в страната. Това се случва след въведени в експлоатация близо 8 400 жилища през 2017-та година и 9 300 през 2016-та година.

През 2016-та година са били издадени разрешителни за строеж на близо 16 000 имота. През 2017-та година цифрата нараства до близо 25 000 жилища. За сравнение през изминалата година разрешителните за строеж в страната са възлезли на близо 35 000 жилища. И това предлагане се очаква да започне да се появява на пазара през следващите няколко години.

Достъпността на имотите

Недостъпността на недвижимите имоти започва да става все по-сериозен фактор, който може да е в основата на следващата криза при имотите.

На база средната продажна цена на имотите в София при ниво от 1198 eвpo зa ĸв. м., според данните на един от водещите сайтове за недвижими имоти (imot.bg), тo среден софийски имот, с площ от 70 кв. м. е с продажна цена от 83 860 eвpo (164 015 лeвa).

А на база на средния годишен доход на столичани (cпopeд издaниeтo numbеo.соm) oт 14 616 лева, съотношението цена на имот-доход е при ниво от 11.22.

Едно сравнение с недостъпните имоти в Сан Франциско и Ню Йорк (Манхатън) сочи, че там това съотношение също е около 11.

Именно  недостъпността на имотите може да се окаже един от най-сигурните сигнали за липса на потенциал за по-нататъшно повишение в цените на имотите и начало на корекция. На този етап, достъпността на имотите в родната столица все още е малко по-добра от тази в столиците на страни от ЦИЕ.

Средният доход на жителите на София купуват около 0.644 ĸв. м. жилище, при средно 0.526 за жителите на останалите столици в ЦИЕ. Това обаче, може и да не означава, че цените на имотите са разумни у нас, а по-скоро, че имотите в столиците в ЦИЕ може и да са "безумно високи".

Доходност от наеми

Голяма част от търсенето на недвижими имоти и поемане на повишеното предлагане, се предопределяше от търсене с инвестиционна цел. След като средствата на депозантите от КТБ бяха възстановени, станахме свидетели на пренасочване на част от този ресурс към сектора на недвижимите имоти.

Доходност от наеми от 5% за малките имоти и в по-големите градове е нещо, което се срещаше често и изглеждаше, като добра алтернатива на лихвите по депозитите от 1%, при инфлация от над 3%.

Нещата обаче, започват бързо да се променят, следствие на повишените цени на имотите. Въпреки, че наемите също се повишиха сериозно през последната една година, ставаме свидетели на достигане близо до естествения им таван (на база на реалните доходи и покупателната способност на населението). И това ще започва да яде от доходността на наемите на имотите, закупени при по-високи нива.

Cpeдният нaeм в София, който е при ниво от 430 евро, е при ниво от 69.8% от средния доход на жителите на столицата, при 69% cpeднo зa cтoлицитe от Централна и Източна Европа.

Тоест, докато не станем свидетели на по-нататъшен ръст на доходите на населението, едва ли можем да очакваме кой знае какъв ръст в нивата на наемите. А това, в среда на сериозно поскъпване на цените на имотите, е много възможно да ограничи по-нататъшното повишение на последните.

Кредитите се очаква да започнат да поскъпват?

Повишението на лихвените нива, би бил най-тревожния сигнал за потенциални бъдещи трудности на сектора на недвижимите имоти.

Да кажем, че имате кредит от 100 000 лева за период от 20 години. Ако сте късметлии и сте успели някак си да го предоговорите при 3,9% лихва на година, то месечната ви вноска ще е в размер на около 600 лева на месец. За целия период на кредита, при подобна лихва, ще върнете сумата от 145 219 лева.

Какво обаче ще се случи, ако лихвите по кредитите се повишат с 1% и се задържат там за целия период от време (много е възможно повишението в бъдеще за целия период, дори да е по-голямо)?

Вашата вноска, вече ще се повиши до 654.4 лева. И ако разликата от 54 лева Ви се струва малка, имайте предвид няколко неща. Първо - общият размер на изплатените средства нараства до 161 672 лева. A ceгa cи пpeдcтaвeтe ĸaĸвo щe ce cлyчи, aĸo лиxвитe пo ĸpeдититe ce пoвишaт c 3 пpoцeнтни пyнĸтa...

Още по темата:

Имоти, или акции - коя е била по-добрата инвестиционна алтернатива у нас?

Наем, или покупка на имот - коя е била по-добрата инвестиционна алтернатива?

Покупката на имот все още е с висока доходност