Прегрява ли пазарът на недвижими имоти у нас? Абсолютно да... Дали това ще доведе до криза в сектора и спад в цените? Възможно е, но никой не може да каже кога... Най-вероятно обаче, едва ли това ще се случи през настоящата година.

И все пак, имайте едно наум! Защото кризите, подобно на тази от 2008-ма година, не идват с фанфари и предварително известие. Те се случват бързо и рязко, често подкладени от случващото се на международните пазари...

И най-сериозен симптом за наближаването на такава криза, би било повишение на лихвените проценти по кредитите. Моментът, в който купувачите поддали се на натиска от ръста в цените през последните няколко години и купили имот, който не могат да си позволят на кредит, в крайна сметка капитулират.

Защо повишението на лихвите е толкова критично? Защото налице са сериозни признаци за прегряване на пазара на имоти по направление на пазара на ипотечни кредити.

По последни данни на БНБ, от тази седмица, жилищните кредити продължават да растат с ускорени темпове.  В края на януари 2019 г. жилищните кредити са 10.565 млрд. лв. и нарастват на годишна база с 11.1%, след ръст с 11.4% през декември на 2018-та година. За сравнение през септември на миналата година темповете им на повишение бе под 10%.

През 2017-та година ипотечните кредити се повишиха със 7.4%, докато ръстът им за цялата 2016-та бе едва 1.4%.

Справка сочи, че текущите нива на повишение на ипотечните кредити е по-висок от този през 2008-ма година, когато цените на имотите достигат пик и следва ипотечни и дългова криза. Тогава ипотечните кредити са се повишили със 7.1%.

Няма как да не отбележим, като тревожен и фактът, че отпуснатите ипотечни заеми вече надхвърлят психологическата граница от 10 милиарда лева, което се случва за пръв път в историята.

И един пример за въздействието на лихвите върху ипотечните длъжници...

Да кажем, че имате кредит от 100 000 лева за период от 20 години. Ако сте късметлии и сте успели някак си да го предоговорите при 3.9% лихва на година, то месечната ви вноска ще е в размер на около 600 лева на месец. За целия период на кредита, при подобна лихва, ще върнете сумата от 145 219 лева.

Какво обаче ще се случи, ако лихвите по кредитите се повишат с 1% и се задържат там за целия период от време (много е възможно повишението в бъдеще за целия период, дори да е по-голямо)?

Вашата вноска, вече ще се повиши до 654.4 лева. И ако разликата от 54 лева Ви се струва малка, имайте предвид няколко неща. Първо - много хора имат по-големи кредити от 100 000 лева и второ, лихвите могат да се повишат не с един, а примерно с два процента от текущите им нива... Освен това в моменти на криза, хората често остават без работа и съответно доходи!

Все още по отношение на кредитите и потенциалното повишение на лихвите обаче, няма особени поводи за притеснение. Лошите кредити са при стабилни нива, лихвеният спред е при високи стойности, банковите печалби са при рекорди.

Нещо повече - ЕЦБ, с чиято политика лихвите у нас са силно обвързани, едва ли ще прибегне до повишение на краткосрочните си лихвени нива през тази година, в среда на неясен БРЕКЗИТ; забавяне на ръста на немската икономика и икономиката на еврозоната, като цяло; рекордна задлъжнялост и бюджетни дефицити на страни, като Италия и Гърция и липса на инфлация.

Казано по друг начин по направление на лихвените нива имотният сектор не е особено застрашен, или поне за следващата година-година и половина.

Не точно така обаче стоят нещата по отношение на предлагането на имоти. През 2016-та година са били издадени разрешителни за строеж на близо 16 000 имота. През 2017-та година цифрата нараства до близо 25 000 жилища.

За сравнение през изминалата година разрешителните за строеж в страната са възлезли на близо 35 000 жилища. И това предлагане се очаква да започне да се появява на пазара през следващите няколко години. А повишено предлагане, в съчетание с потенциално повишение на лихвите след година-две, може да е "взривоопасна комбинация" за пазара на имоти, или най-малкото за цените на имотите, които в момента са при нива близки до рекордните си.

В заключение може да се обобщи, че едва ли имотният пазар е заплашен от криза през тази година, в среда на все още ниски лихви по кредитите и предлагане, което успява да се посрещне от високото търсене.

Не така обаче, могат да започнат да стоят нещата след една, или две години, когато едновременно негативно въздействие могат да започнат да оказват няколко фактора - повишено предлагане на имоти (новите сгради, които ще започнат да излизат, от нарасналите разрешителни през последните две години) и потенциалното повишение на лихвите у нас, следствие на инфлацията и евентуално повишение на лихвите в еврозоната.

Още по темата:

Акции, или имоти - коя е била по-добрата инвестиционна алтернатива?

Наем, или покупка на имот - кое е било финансово по-изгодно?

Покупката на имот все още е с висока доходност