Снимка: iStock
Лихвите по ипотечните кредити у нас отбелязаха съществен спад през последните години. В момента, откриваме лихви по този род кредити при нива под 3% (ГПР от 2.9%), при най-добрите предложения от банките. Или за последната една година понижението е с около половин процентен пункт.
Казано по друг начин ипотечен кредит от 100 000 лева, за срок от 20 години и при потенциално запазване на посочените разходи за целия период (което най-вероятно е невъзможно), би струвал на кредитополучателя сумата от 131 397.40 лева. Това е далеч по-приемливо в сравнение със сумите от по над 150 000 лева, които трябваше да се връщат, при лихвените проценти от да кажем преди пет години.
Сигурно много хора са теглели кредити при далеч по-високи лихвени нива. И много от тях, най-вероятно досега нe са потърсили предоговаряне на условията със своята банка. И това може да им струва много...
Колко точно?
Да кажем, че имате кредит от 100 000 лева за срок от 20 години, теглен при ГПР от 3.9% (за което трябва да сте били истински късметлия). Това се равнява на месечна вноска в размер на 600.5 лева, като за целия период на кредитd ще трябва да платите 145 219 лева. А както вече казах, при ГПР от 2.9%, или с 1% надолу, ще трябва да платите 131.397 лева. А това са си около 14 000 лева по-малко!
А сега си направете сметка колко повече ще платите, ако лихвеният процент по кредита ви е останал при ниво от 4.9%..., или още по-лошо - 5.9% (сумата в този случай е 174 717.80 лева или ще платите на банката си 43 000 лева повече за 20 години, вместо да си купите например нов автомобил).
Рекордно ниските лихви всъщност карат кредитополучателите все по-често да се замислят дали да не рефинансират своя кредит. Преди да прибегнат към това обаче, те трябва да имат няколко неща предвид, върху които едва ли се замислят. Това е сложна финансова операция, при която простите сметки, посочени по-горе, всъщност не са чак толкова прости.
А често след направата на всички разчети може да излезе, че е по-изгодно да се обърнете към своята банка и да поискате предоговаряне на условията при по-ниски лихвени проценти, вместо да рефинансирате кредита си. Ако сте редовен платец, шансовете ви да постигнете споразумение, в настоящата среда на много ниски лихви - са много добри.
Какво трябва да имате предвид при рефинансиране на ипотечния си кредит:
1. Рефинансирането не е безплатно
Обикновено собствениците на жилища чуват много за това колко могат да спестят, като рефинансират ипотеката си, но рядко чуват за всички такси и скрити разходи, свързани с това. Това е аспект на рефинансирането, който често изненадва хората и ги хваща неподготвени, смятат финансови консултанти.
Сумарно тези такси могат да достигнат между 2 до 5 процента от главницата на съществуваща ипотека. Например, ако таксите ви са 3 процента при ипотека от 100 000 евро това означава плащане на 3 000 евро, за да направите превключването. Много кредитори ще ви позволят да прехвърлите този разход в новия си заем, за да не го усетите. Той обаче си остава реалност и освен това набъбва с времето.
Кредитополучателите трябва да се уверят, че всички допълнителни разходи, свързани с рефинансиране на ипотечни кредити са повече от компенсирани от това, че са предоговорили своите задължения при по-добри условия.
2. Лихвените проценти са плаващи и често промоционални
Можете да се окажете в ситуация, при която да не обърнете внимание, че лихвените проценти важат за нови клиенти и при определени условия. Истината обаче е, че ако станем свидетели на повишение на лихвените проценти, тези ниски ставки също най-вероятно ще се повишат. Можете да се окажете в ситуация, при която след две-три години, месечната Ви вноска да е равна, а защо не дори и по-висока от тази, която бихте плащали в старата си банка!
3. Лихвеният процент не е най-важното нещо
За много собственици на жилища целта е да получат възможно най-нисък лихвен процент по ипотечния си кредит. Те не вземат предвид, че срокът на заема е друга спестовна променлива, която трябва да се обмисли много внимателно преди да се подходи към рефинансиране.
Когато рефинансирате заем със същия срок, така да се каже "нулирате часовника" за плащане. Имайте предвид, че при повечето ипотечни кредити, първоначално плащате основно лихви към банката.
Например собствениците на жилища, които плащат 30-годишната си ипотека от 10 години, се връщат към "нула", когато рефинансират с друг 30-годишен заем. Това добавено време (тези 120 допълнителни месечни плащания) струват пари, тъй като първоначалните плащания са до голяма степен само за лихви за доставчика на кредита.
Накратко, банката винаги печели, защото тя първа получава парите си.
Собствениците на жилища, които държат да спестят пари през целия период на заема, могат да помислят да рефинансират задължението си със заем с по-ниска ставка и по-краткосрочен период (като например преминаване от 30-годишна ипотека към 15-годишна ипотека), или пък да правят допъплнителни месечни вноски, за да погасят заема си по-бързо.
4. Новата банка може и да ви откаже да рефинансирате кредита си
Въпреки, че имате вече отпуснат ипотечен кредит, това не означава автоматично одобрение и от рефинансиращата банка, към която ще се обърнете. Защото това за другата банка е нов кредит и тя трябва да направи необходимите проверки.
В крайна сметка вашите финанси и доходи могат да са се променили значително с времето. Може междувременно да сте теглили и други кредити, които да ядат от изисквания от кредитните институции остатъчен доход, или пък да сте били недобросъвестни и нередовни платци по текущите си задължения. Причините може да са различни, а отговорът на вашето искане може и да е "НЕ". И едва ли ще ви обяснят защо.
Освен това имайте предвид, че с по-добрите кредитни условия, които най-вероятно са ви накарали да помислите за рефинансиране, банките се опитват да пресеят потенциално добрите от лошите кредитополучатели.
Още по темата:
Накъде ще се движат цените на имотите през 2025 година?