Снимка: iStock

Цените на жилищата в САЩ продължават да се покачват, противопоставяйки се на ипотечните лихви, които са при 23-годишни върхове и жилищния пазар, който не е бил толкова недостъпен от 80-те години на миналия век. На пръв поглед всичко изглежда стабилно, но продължителните национални спадове на цените на жилищата в САЩ може да са зад ъгъла за първи път от повече от десетилетие, според един експерт по жилища.

Няколко специфични шока може да предизвикат спада. Ако повече продавачи излязат и купувачите отложат търсенето, защото са били изключени от високите разходи, предлагането най-накрая ще изпревари търсенето. Икономически изненади като рецесия или значителни съкращения могат да разклатят доверието на потребителите. Подобни несигурности добавят към неволите на жилищния пазар и резултатите ще се отразят на икономиката на САЩ, като забавят натрупването на богатство на домакинствата и спират потребителските разходи, важен двигател на растежа.

Достъпното жилище отдавна се смяташе за постижим крайъгълен камък на американската мечта, а сега тази роля е все по-под въпрос, казва Сюзън Уочтър, професор по недвижими имоти и финанси в Уортън към Университета на Пенсилвания. „Това има дългосрочни последици за икономиката, просперитета и сигурността.“

Мечките на пазара на жилища прогнозират значителни спадове на цените на жилищата от началото на пандемията. Те до голяма степен не са успели, тъй като броят на купувачите, търсещи жилища, е превишил наличното предлагане. Миналата пролет цените паднаха с по-малко от 1% спрямо предходната година, според националния индекс на цените на жилищата S&P CoreLogic Case-Shiller, но след това бързо възобновиха изкачването си до нови върхове.

Въпреки че паричната политика се затегна, цените на жилищата като цяло се задържаха. Цените в повече от 80% от около 200 градски района на САЩ се повишиха през третото тримесечие въпреки рекордно ниската достъпност на жилищата в страната, съобщи Националната асоциация на брокерите на имоти на 9 ноември.

Това е една от причините Матю Уолш, жилищен икономист на Moody's Analytics, да очаква спад на цените през втората половина на следващата година за първи път от повече от десетилетие. „В момента жилищният пазар е изключително, изключително недостъпен“, каза Уолш. Той изчислява, че цените ще паднат между 3% и 4% през четвъртото тримесечие на 2024 г. спрямо тримесечието на предходната година.

Устойчивият спад през 2024 г. не е консенсусът сред икономистите в жилищния сектор. Няколко индустриални прогнози, базирани на индексите на цените на жилищата, очакват цените като цяло да продължат да се повишават през следващата година. Но динамиката на предлагането и търсенето, която е в основата на тазгодишното покачване на цените на жилищата, далеч не е нормална – и променящите се условия могат да обърнат пазара.

С огромни разходи и лихвени проценти по ипотечните кредити, които наскоро се приближиха до 8%, купувачът ще трябва да посвети повече от 40% от доходите си на месечни плащания, според ICE Mortgage Technology – най-големият процент от 1984 г. насам.

Лихвите по ипотечните кредити, които обикновено се движат в унисон с доходността на 10-годишните държавни облигации, са друга дива карта за търсенето. Лихвените проценти се понижиха, тъй като доходността на държавните облигации спадна, но това не означава, че няма да се покачат отново. Уолстрийт залага, че Федералният резерв ще поддържа лихвените проценти стабилни до края на тази година и след това ще ги намали през 2024 г., въпреки че председателят на Федералния резерв Джеръм Пауъл каза на 9 ноември, че ще обмисли ново увеличение, ако инфлацията остане висока и икономическият растеж остава силен. Ако това се случи, доходността на държавните облигации може да се повиши допълнително, което ще доведе до лихви по ипотечните кредити.

Купувачите, разбира се, не трябва да купуват - дори ако наближават възрастта, когато обикновено правят такива покупки. Отдаването под наем изглежда привлекателно, тъй като на пазара идва поток от нови апартаменти. Наемите се охладиха от драстичните си печалби по-рано по време на пандемията, като наемите в САЩ паднаха с 1,2% спрямо периода отпреди година през октомври, според ApartmentList. Ръстът на разходите за закупуване на жилище по-рано тази година направи месечните разходи за закупуване на жилище с 5% първоначална вноска по-скъпи от наема, според анализ на Zillow, предоставен на Barron's през август.

Балансите на домакинствата нараснаха по време на пандемията, но нарастващите просрочия по заеми и кредити през третото тримесечие подчертават един-два удара от по-строгата парична политика и инфлацията. Ако безработицата се повиши, бъдещите купувачи може да се почувстват твърде несигурни – с работата си, финансите си и цените на жилищата като цяло – за да предприемат крачката. Просрочията по ипотечните кредити остават под нивата преди пандемията, но нарастват, тенденция, която си струва да се наблюдава през следващата година.

Ниският инвентар от жилища за продажба поддържа цените високи, въпреки че нарастващите цени и ставки намаляват търсенето. За да паднат цените, ще трябва повече жилища да излязат на пазара. Финансовият стимул да останете на мястото си, докато лихвените проценти по ипотечните кредити остават доста над историческите дъна, известен като ефект на блокиране на ипотечния процент, често беше обяснението за оскъдните обяви през 2023 г., които подкрепиха цените. Но въздействието на мотивите за блокиране може да не е трайно. Скорошно проучване на Fannie Mae сред собственици на жилища установи, че много респонденти, които планират да останат в домовете си за по-дълго от очакваното, цитират различни причини освен ниските лихви по ипотечните кредити, включително близостта до семейството.

Падащите цени няма да бъдат еднакви - и в някои райони с особено ограничено предлагане на жилища може изобщо да не се наблюдава спад. 

Спадовете на цените също могат да варират в зависимост от размера на дома. За повечето собственици на жилища, които са доволни да задържат имотите си в дългосрочен план, спадът на цените може да има малко очевидно въздействие. Типичната стойност на дома в САЩ е с повече от 40% по-висока, отколкото беше преди пандемията, според Zillow. Дори купувачите, които са закупили домовете си в зенита на манията на жилищния пазар през юни 2021 г., се радват на типично увеличение от 17% на стойността на жилищата.

Тези, които са купили по-скоро, може да имат повече безпокойство от падащите цени. Други, които са склонни да купуват, могат да решат да си поемат въздух, казва главният икономист на Realtor.com Даниел Хейл. 

„Когато цените падат, ако хората вярват, че това ще бъде продължителен спад, те ще се насочат повече към изчакване, вместо да бързат и да купуват“, казва тя.