Снимка: iStock

Миналата година беше най-лошата година за публично търгуваните тръстове за инвестиции в недвижими имоти, или REIT, от 2008 г. насам, както наскоро беше посочено в статия за WealthManagement. Индексът FTSE All Equity REIT загуби една четвърт от стойността си миналата година в сравнение със спад от 40% през 2008 г., пише InvestorPlace

Въпреки това, статията също така отбелязва, че няколко мениджъри на фондове за недвижими имоти смятат, че 2023 г. ще бъде добра година за сектора, тъй като много REIT-е вече са оценени за рецесия. В допълнение, REIT-е имаха сравнително добри баланси, които се насочиха към новата година.

„През 2023 г. смятаме, че думата ще бъде „устойчивост“, каза Джон Уърт, изпълнителен вицепрезидент на Nareit за изследвания и обхват на инвеститорите. „В условията на несигурна икономика и нарастващи лихви, REITе са добре подготвени. Те са изградили баланси, които могат да издържат на по-високи лихвени проценти“.

Инвеститорите опозиционери могат да намерят много възможности в сектора. Ето седем REIT-а, които трябва да бъдат големи победители през 2023 г.

Public Storage (PSA)

Всеки, който е притежавал дом, вероятно е запознат с Public Storage, „най-големият собственик, оператор и разработчик на съоръжения за самостоятелно съхранение в света“. Компнаията разполага с повече от 2900 обекта в Съединените щати, които обслужват повече от 2 милиона клиенти. 

Основана през 1972 г., Public Storage и нейният REIT за самостоятелно съхранение, Storage Equities Inc., бяха обединени в един REIT през 1995 г. През 2006 г. REIT-ът придоби Shurgard Storage Centers за 5.5 милиарда долара, което му дава опора в Европа със 141 локации там. От началото на 2019 г. Public Storage е похарчила 8 милиарда долара, за да разшири портфолиото си с 26%, добавяйки допълнителни 42 милиона квадратни метра пространство.

През 12-те месеца, които приключиха на 30 септември, REIT-ът имаше 4 милиарда долара приходи и 3 милиарда долара нетен оперативен доход. Нетният дълг и привилегированият капитал на REIT-а са 3.3 пъти печалбата преди данъци, амортизации и обезценяване Дългосрочната му цел е между 4 и 5 пъти EBITDA.

PSA изглежда повече от готова да се справи с всичко, което се случва през 2023 г.

First Industrial Realty Trust (FR)

First Industrial Realty Trust е собственик, оператор и предприемач на индустриални недвижими имоти. По времето, когато компанията стана публична през 1994 г., тя имаше 226 индустриални имота с 17.4 милиона квадратни метра брутно отдаваемо пространство в девет града. Днес тя притежава или има в процес на разработка 68.4 милиона квадратни фута индустриални площи в 439 имота. Тя обслужва близо 1000 клиенти.

През почти тридесетгодишната си история, компанията се е развила над 80.3 милиона квадратни фута. Тя се фокусира върху насипни и регионални дистрибуционни центрове, които дават възможност на своите клиенти да отговорят на техните нужди на веригата за доставки. Въпреки че има опасения за рецесия, която тежи върху потребителските разходи, електронната търговия се движи в правилната посока.

През октомври First Industrial Realty Trust отчете отлични резултати от 3-то тримесечие. Акцентите включват 9.,3% заетост и близо 31% увеличение на наемните цени в брой. Ръководството също така увеличи средствата си за 2022 г. от оперативни насоки до между 2.21 долара и 2.25 долара на акция. И накрая, REIT-ът започна изграждането на три сгради с площ от 1.8 милиона квадратни фута във Финикс с приблизителна стойност от 210 милиона долара.

Търгувайки 16.7 пъти паричния поток, FR е сравнително евтина сега в сравнение с историческото си кратно съотношение.

Host Hotels & Resorts (HST)

Host Hotels & Resortsе най-големият REIT за настаняване в света, притежаващ 78 хотела с общо 42 200 стаи предимно в Съединените щати. Акциите му започнаха бързо през 2023 г. с ръст от близо 14% на годишна база. 

Балансовият отчет на REIT-а е много здрав. Към третото тримесечие на 2022 г. той имаше нетен ливъридж от 2.4 пъти, с 2.2 милиарда долара налична ликвидност, ако иска да придобие повече имоти. Освен това приходите от свободна стая са нараснали с 1.4% през третото тримесечие на 2019 г., което предполага, че хотелиерският бизнес е почти възстановен от пандемията.

На 2 ноември Host Hotels & Resorts обяви, че е придобил The Four Seasons Resort and Residences в Джаксън Хоул, Уайо, за 315 милиона долара. Хостът е платил приблизително 13.6 пъти EBITDA, или 6.6% лихвен процент, определен като нетен оперативен доход, разделен на покупната цена. Приходът на налична стая в имота на Four Seasons е 855 долара, което го прави един от най-добрите активи на REIT-а.

Ключът към успеха на домакина е да получава повече за имотите, които продава, отколкото за това, което плаща за имотите, които купува. За своите придобивания през 2021 г. и 2022 г. той плати 13.1 пъти EBITDA, докато продажбите му за същия период бяха средно 17.7 пъти EBITDA.

Mid-America Apartment Communities (MAA)

Mid-America Apartment Communities притежава и управлява жилищни общности предимно в бързоразвиващия се район Sunbelt в САЩ. Към 30 септември има дял от собствеността в 101 769 жилищни сгради в 16 щата и окръг Колумбия.

Петте най-големи пазара на компанията са Атланта (12.8% от нетните оперативни приходи за 3-то тримесечие), Далас (9.2%), Тампа, Флорида (6.9%), Шарлот, Северна Каролина (6.5%) и Орландо, Флорида (6.3%). Всички тези пазари изпитват по-висок от средния ръст на работните места и населението, според неотдавнашна презентация на инвеститорите.

Това би трябвало да помогне на Mid-America Apartment Communities да привлече наематели с по-високи доходи, което води до увеличаване на наемите. Например на най-добрия пазар в Атланта средният нов обитател на една от сградите му печели 97 415 долара, на 33 години е, неженен и плаща 1810 долара месечен наем.

Средният доход за всичките си топ 10 пазари е 92 940 долара, със среден месечен наем от 1719 долара. Разпръснете го на повече от 100 000 единици, това е доста добре.

През последните пет години МАА има кумулативна възвръщаемост от 64.5%, значително по-висока от възвръщаемостта на S&P 500 приблизително 40% за същия период.

Healthpeak Properties (PEAK)

Healthpeak Properties инвестира в активи, обслужващи здравната индустрия в САЩ. Компанията се фокусира върху науките за живота, медицинските служби и общностите за пенсиониране за продължаващи грижи.

Healthpeak стана публична през 1985 г. като Health Care Property Investors и стана Healthpeak през ноември 2019 г. Днес тя притежава повече от 20 милиарда долара недвижими имоти, свързани със здравеопазването.

Здравеопазването е един от онези сектори, които винаги са на мода. Всъщност със застаряващото население недвижимите имоти в здравеопазването стават още по-критични за успеха на медицински грижи.

Акцентите в резултатите на Healthpeak за третото тримесечие включват увеличение от 7.5% на годишна база в нейния FFO за тримесечието до 43 цента, 5.1% ръст на нетния оперативен доход, коригиран за същия магазин, и допълнителни 36 000 квадратни фута в Бризбейн, Калифорния, фармацевтичен и биотехнологичен кампус, който се пуска в експлоатация.

Балансовият отчет на REIT-а е като крепост, с нетен дълг, който е само една трета от стойността на предприятието му от 21.3 милиарда долара и около 5 пъти коригираната EBITDA. 

От 21 анализатори, които покриват акцията, 14 я оценяват „с наднормено тегло“ или като „покупка“ със средна целева цена от 28.68 долара, което е около 6% над текущата цена на акциите.

Boston Properties (BXP)

Boston Properties е „най-големият публично търгуван разработчик, собственик и мениджър на първокласни работни места в САЩ“. Той притежава 193 имота с 53.5 милиона квадратни метра офис пространство, което генерира 3.1 милиарда долара годишни приходи към 30 септември.

Компанията концентрира имотите си на шест пазара: Бостън (34.7% от всички първокласни площи в централния бизнес район), Вашингтон (19.9%), Сан Франциско (39%), Сиатъл (25.1%) и Манхатън (9.6%).

През последните 10 години нейният FFO на акция е нараснал с 3.5% на годишна база от 5.26 долара през 2014 г. до приблизително 7.15 долара през 2023 г. 

Между 2010 и 2022 г. Boston Properties свърши отлична работа по рециклирането на столицата си. През 12-те години тя се разпорежда с недвижими имоти на стойност 7.3 милиарда долара на квадратен фут, придобива 7.1 милиарда долара при 518.25 долара на квадратен фут и развива 8.8 милиарда долара при 556.96 долара на квадратен фут.

Но все пак искате да видите REIT да получават повече за разпореждания, отколкото плащат за придобивания и имоти за развитие. В момента Boston Properties има 4.4 милиона квадратни метра в развитие, като между 49% и 100% от пространството е предварително отдадено под наем.

BXP се търгува на 9.9 пъти над прогнозирания FFO за 2023 г. на акция. Базирайки се на приходите си, BXP акциите са по-евтини, отколкото са били през последното десетилетие.

Property Group (SPG)

Simon Property Group изпадна в криза след Световната рецесия. Между март 2009 г. и средата на 2016 г. акциите на REIT-ът за продажба на дребно са нараснали с 626%. За съжаление на акционерите, оттогава насам нещата са се влошили.

От имплозията на търговията на дребно, дължаща се на нарастващото господство на електронната търговия до Ковид-19, за SPG акциите беше трудно да се качат, но не поради липса на опити. Компанията влезе в множество партньорства през последните няколко години, за да диверсифицира приходите си отвъд наемите в моловете си в САЩ, Европа и Азия. 

През октомври Simon обяви, че ще си партнира с Jamestown, базирана в Атланта компания за управление на активи с 13.1 милиарда долара под управление, за да инвестира в бъдещи възможности за недвижими имоти със смесена употреба. Simon придоби 50% от Jamestown като част от това партньорство.

„С Jamestown Simon ще получи възможност да се възползва от разрастващите се бизнеси за управление на активи и инвестиции с опитен мениджър на фондове и оператор и разработчик със смесена употреба, използвайки платформата Jamestown за ускоряване на бъдещите проекти за уплътняване на Simon“, се казва в придружаващото прессъобщение.

През ноември Simon отпразнува откриването на хотел и ресторант Nobu във Phipps Plaza, реконструкцията със смесено предназначение на Simon в общността Бъкхед в Атланта.

Изпълнителният директор Дейвид Саймън и неговият чичо Хърб Саймън са едни от най-големите акционери на REIT-а. Техният дългосрочен подход към разрастването на бизнеса трябва да изплаща дивиденти в дългосрочен план. Ако Саймън се провали, Америка се проваля. 

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на финансови активи на фондовите пазари.

Още по темата:

Акции на компании, редактиращи гените, които да купите сега или ще съжалявате по-късно

3 фармацевтични акции с обещаващи тръбопроводи за 2023 г.