Снимка: iStock

„Фонд за недвижими имоти България“ АДСИЦ (BREF) приключва първите девет месеца на 2026 г. с впечатляващ ръст на приходите, значителни продажби на инвестиционни имоти и рекордно високи за разглеждания период парични постъпления от разпореждане с активи. Зад тези числа обаче се крие доста по-сложна финансова картина. Дружеството отчита приходи от близо 25 млн. евро срещу едва 5 млн. евро година по-рано, но нетната печалба се увеличава с относително скромните 1,77 млн. евро. Причината е комбинация от високата балансова стойност на продадените имоти и сериозното увеличение на някои оперативни разходи, сред които особено внимание заслужава възнаграждението на обслужващото дружество.

Според публикувания финансов отчет към 30 септември 2026 г. общите приходи на фонда достигат 24,994 млн. евро спрямо 5,037 млн. евро за същия период на предходната година. Това представлява увеличение с близо 396%, което на пръв поглед би трябвало да предполага изключително силен финансов резултат. Нетната печалба обаче достига 4,508 млн. евро срещу 2,737 млн. евро година по-рано, или ръст от 64,7%. Разликата между темповете на увеличение на приходите и печалбата е огромна, но има конкретно счетоводно обяснение.

През деветмесечието фондът отчита 19,8 млн. евро приходи от продажби на активи. Това е основният двигател на рязкото увеличение на общите приходи. Продадените имоти обаче не са били придобити безплатно, нито са фигурирали с нулева стойност в баланса. Тяхната отчетна стойност е 16,793 млн. евро, която при продажбата се признава като разход. След приспадането ѝ счетоводната печалба от сделките възлиза на 3,007 млн. евро. Така приблизително 84,8% от получената продажна цена представляват възстановяване на вече отчетена стойност на активите, а реалният положителен ефект върху финансовия резултат е около 15,2% от приходите от продажби.

Това разграничение е особено важно при дружествата със специална инвестиционна цел. Когато един фонд продаде имот за 20 млн. евро, тези средства могат да постъпят в касата му, но не представляват автоматично 20 млн. евро печалба. Ако имотът вече е бил оценен в баланса на 17 млн. евро, новосъздадената счетоводна стойност от сделката е само разликата между двете суми. При инвестиционните имоти е възможно част от увеличението на пазарната им стойност да е било признато в предходни отчетни периоди чрез преоценки. Дали това се е случило конкретно с продадените от BREF активи, не може да се установи от публикувания съкратен отчет. За целта е необходима информация за историческата им цена на придобиване и последващите оценки.

По-интересната част от отчета обаче се намира при разходите. Възнагражденията на обслужващото дружество нарастват от 588 хил. евро до 1,777 млн. евро, което представлява увеличение с 202,2%. Само за девет месеца този разход се е повишил с 1,189 млн. евро. За сравнение, приходите от наеми и такси за управление се увеличават от 5,021 млн. до 5,094 млн. евро, или едва с 1,45%. Получава се съществено разминаване между почти непроменените приходи от обичайната дейност и над трикратното увеличение на разходите за обслужване на фонда.

Мащабът на това увеличение заслужава внимание. Допълнителните 1,189 млн. евро за възнаграждения на обслужващото дружество се равняват на приблизително 39,5% от счетоводната печалба от продажбите на имоти. Това не означава, че цялата сума непременно е свързана с реализираните сделки. Възможно е договорът с обслужващото дружество да предвижда допълнителни възнаграждения при продажби или други специфични условия, но четиристраничният отчет не предоставя необходимата разбивка. Без нея не може категорично да се определи каква част от увеличението е еднократна и каква би могла да се повтори през следващите периоди.

Повишение има и при преките оперативни разходи, свързани с имотите. Те достигат 1,677 млн. евро спрямо 1,304 млн. евро година по-рано, или увеличение с 28,6%. Допълнителният разход е 373 хил. евро. В същото време разходите за лихви намаляват от 314 хил. до 167 хил. евро, което представлява спад с близо 46,8%. По-ниските лихвени плащания са положителен фактор, но спестените 147 хил. евро компенсират само малка част от увеличението на разходите за обслужване и поддръжка на имотите.

Ако от отчетената печалба за деветмесечието извадим счетоводния резултат от продажбите на активи, получаваме приблизително 1,501 млн. евро. Това е с около 45,2% по-малко от печалбата за същия период на 2025 г., когато не са отчетени приходи от подобни продажби. Изчислението не представлява официален показател за оперативна печалба, но позволява да се оцени какъв би бил финансовият резултат без положителния ефект от реализираните сделки. То показва, че въпреки стабилните приходи от наеми, рентабилността на останалата дейност е под натиск.

В баланса на фонда също настъпват съществени промени. Стойността на инвестиционните имоти намалява от 83,745 млн. евро в края на 2025 г. до 69,635 млн. евро към 30 септември 2026 г., или с приблизително 16,8%. Това е логична последица от продажбата на част от портфейла, но поставя въпроса за бъдещите приходи от наеми. Ако продадените активи са генерирали регулярни постъпления, дружеството ще трябва да компенсира загубата им чрез нови инвестиции, по-висока заетост на останалите имоти или по-добри наемни условия.

Същевременно паричните средства и краткосрочните депозити нарастват от 10,780 млн. до 17,805 млн. евро, което представлява увеличение с 65,2%. Лихвоносните заеми намаляват от общо 6,682 млн. евро до 5,889 млн. евро, или с близо 11,9%. Така фондът приключва периода със значителна ликвидност и сравнително ниска задлъжнялост. Собственият капитал се увеличава от 79,943 млн. до 81,203 млн. евро, въпреки че през периода е начислен дивидент от 3,248 млн. евро.

Особено показателен е отчетът за паричните потоци. В него са записани 22,920 млн. евро постъпления от продажба на инвестиции, което е с 3,120 млн. евро повече от приходите от продажби на активи в отчета за доходите. Разликата не е обяснена в предоставения документ и изисква допълнително уточнение. Възможно е тя да произтича от различия между момента на счетоводното признаване и реалното получаване на средствата, но това не може да се приема за установен факт без пояснения от дружеството.

През първите девет месеца на годината BREF е изплатил 11,871 млн. евро дивиденти срещу 1,875 млн. евро за същия период на 2025 г. Увеличението е приблизително 533%. Това показва, че значителна част от освободените финансови ресурси са насочени към акционерите. Важно е обаче да се прави разграничение между начислените през периода дивиденти и действително изплатените суми, тъй като те могат да се отнасят до различни решения за разпределение на печалбата.

Предупредителен сигнал идва от оперативния паричен поток. Той е отрицателен в размер на 2,535 млн. евро срещу положителни 3,082 млн. евро година по-рано. Влошаването възлиза на 5,617 млн. евро. Най-големият видим фактор са плащанията за данъци, различни от корпоративния данък върху печалбата, които скачат от 425 хил. до 4,687 млн. евро. Увеличението е с над 1000%. Възможно е част от тези плащания да са свързани с реализираните сделки с имоти, но отчетът не позволява да се установи точното им естество. Следователно отрицателният оперативен паричен поток не бива автоматично да се тълкува като срив в основната дейност, но определено изисква допълнителна информация.

От инвестиционна гледна точка деветмесечният отчет на „Фонд за недвижими имоти България“ показва две различни тенденции. От една страна, дружеството успешно е реализирало значителни продажби на активи, увеличило е ликвидността си, намалило е задлъжнялостта и е изплатило съществен дивидент на акционерите. От друга, почти непроменените приходи от наеми, рязкото увеличение на възнагражденията за обслужване и по-високите преки разходи поставят въпроси за устойчивата рентабилност на оставащия имотен портфейл.

Продажбите за 19,8 млн. евро сами по себе си не са основание да очакваме аналогичен скок на печалбата. По-важното е, че печалбата от тези сделки е 3,007 млн. евро, а увеличението на два основни разходни компонента достига общо 1,562 млн. евро. Това обяснява значителна част от разминаването между силния ръст на приходите и далеч по-умереното увеличение на крайния финансов резултат.

За инвеститорите най-същественият въпрос вече не е колко имоти е продал фондът, а каква доходност ще генерира оставащият портфейл и как ще бъдат използвани натрупаните парични средства. Високата ликвидност дава възможност за нови придобивания, намаляване на дълга или бъдещи разпределения към акционерите. Но ако увеличените разходи се окажат трайни, а приходите от наеми останат без съществен растеж, отчетената през 2026 г. печалба може да се окаже трудно повторима без нови продажби на активи.

Фондът разполага с повече пари, по-малко дълг и по-малък имотен портфейл. Дали това ще се превърне в по-висока стойност за акционерите, ще зависи от следващите решения за управление на капитала — и от това колко ще струва тяхното изпълнение.

Източник: Междинен финансов отчет на „Фонд за недвижими имоти България“ АДСИЦ към 30 септември 2026 г.

Материалът е с аналитичен и образователен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.