Снимка: iStock

Цените на недвижимите имоти се повишиха сериозно през последната три години. Ръстът в броя на сделките доведе до увеличение в цените с между 20 и 30% в по-големите градове на страната.

Все повече хора се насочват или обмислят покупка на недвижим имот. Голяма част от тях могат да погледнат и към офертите на частните съдия-изпълнители.

Много от купувачи обаче, избягват този сегмент, поради няколко основни причини. На първо място не са запознати с процеса на покупка на имот от подобна институция. И на второ, заради недостатъците, които крие целият процес.

За да неутрализираме първата причина, ще погледнем към това каква е процедурата за участие в организиран търг, както и как протича процесът като цяло.

Всъщност основен мотив, за да наддавате за подобен род имоти, е цената. И докато има имоти, чиито цени са доста близки до пазарните, често се откриват и оферти с начални тръжни цени далеч под тези на редовните оферти.

Преди да тръгнете да мислите за покупка на имот от частен съдия-изпълнител, трябва да са налице две неща. Първо да разполагате с 10% от началната цена на имота за който ще наддавате, определяна като задатък, който се внася преди търга.

Второто задължително условие е да сте си подсигурили останалите 90% от цената, в случай че спечелите наддаването за съответния имот.

ВАЖНО: Ако не можете да подсигурите останалите 90% от цената, с която сте спечелили наддаването в рамките на следващите две седмици, след обявяване на победителя в търга, имотът се предоставя на следващия участник, предложил най-висока цена, а вие губите внесените 10%!!!

Така че ако нямате сумата, по-добре се насочете към свободния пазар на имоти.

Началната цена на имот, изнесен на публична продан е 80 % от оценката, която се изготвя от експерт-оценител, но при първата публична продан не може да е по-ниска от данъчната оценка.

В търга нямат право да участват – длъжникът, неговият законен представител, управителите на продаваното имущество, съдебният изпълнител, както и служители от кантората му, съдии, прокурори и следователи.

Другият основен риск при покупката на имот са потенциалните претенции, които могат да се появят от трети лица и които могат да блокират ползването на закупения имот.

Т.е. можете да се окажете в патова ситуация при която да платите имота и после да осъзнаете, че нямате реална възможност да го ползвате. Това е друг сериозен недостатък, който възпира хората от покупките на ипотекирани имоти.

Каква е процедурата?

След като се уверите, че имотът отговаря на вашите нужди и проверите, дали върху него има учредени други ипотеки или възбрани, внасяте задатък в размер на 10% от началната тръжна цена по сметка на съдия-изпълнителя.

По време на търга, който се урежда в предварително обявени дата и час, можете да предлагате само суми по-големи или равни на началната тръжна цена.

Отварянето на пликовете с офертите се прави отново в районния съд в началото на работния ден, след крайния срок за подаване на офертите (който обикновено е един месец).

Подалият най-висока цена се обявява за купувач. Ако това не сте вие, имате право устно да предложите цена по-висока с размера на един задатък (10%) от офертата спечелила търга. В този случай се провежда незабавен търг с устно наддаване.

Ако вие сте спечелили търга имате две седмици, в които трябва да платите разликата между предложената от вас цена и задатъка, който вече сте внесли. Ако два купувача са предложили една и съща сума, то между тях се тегли жребий.

Ако първата продан не е успешна (няма купувачи или никой не внесе определената сума), съдия изпълнителят насрочва нова публична продажба с начална цена 90 % от цената на първата продан. Процедурата по провеждането е същата.

Следват две такси, за които трябва да се подготвите – за прехвърляне на имота се дължи данък от 2.5% от стойността му в Общината, както и 0.1% от стойността му за Агенция по вписвания; и за вписването на постановлението за възлагане, където таксата е в размер на 1.5% от продажната цена, не по-малко от 50 лева и не повече от 3 000 лева.

ВАЖНО! Покупката на имот от публичен търг не дава гаранции, че ще получите собственост върху имота, ако лицето спрямо което се провежда принудителното изпълнение, се окаже, че не е собственик на имота.

Това, което публичната продан гарантира обаче, е че ще получите собствеността на имота независимо от това колко ипотеки върху него са учредени, като те автоматично ще отпаднат.

В допълнение трябва да имате в предвид, че в наддаването за определен имот нямат право да участват: длъжникът, неговият законен представител, пазачите и управителите на продаваното имущество, съдебният изпълнител и негови служители, съдии, прокурори и следователи.

Още по темата:

Наем, или покупка на имот - кое е по-изгодно?

Покупка на имот - все още с висока доходност

Нараства интересът за покупка на имоти от частни съдия изпълнители