Снимка: iStock

Американците, които чакат завръщане на ипотеките с лихви от 3% и 4%, може да останат разочаровани. Нови дългосрочни прогнози показват, че цената на жилищното финансиране в САЩ вероятно ще се понижава постепенно през следващите пет години, но може да остане близо до 6% дори през 2031 г.

Причината е, че ипотечните лихви не се определят директно от основната лихва на Федералния резерв. Един от най-важните показатели за тях е доходността по 10-годишните американски държавни облигации.

Когато доходността по тези книжа се покачва, ипотеките обикновено също поскъпват. При спад на доходността се създават условия жилищните кредити да поевтинеят.

Разликата между двата показателя обаче също е от ключово значение.

Исторически 30-годишните ипотечни кредити носят по-висока лихва от 10-годишните държавни облигации заради допълнителния риск, който поемат кредиторите и инвеститорите в обезпечени с ипотеки ценни книжа.

През периода между 2010 и 2020 г. тази разлика често беше около 1,5 процентни пункта и обикновено оставаше под 2 пункта. През последните години обаче тя се разшири и на моменти достигаше около 2,5 пункта.

Към 9 септември доходността по 10-годишните американски облигации например беше 4,88%, докато средната лихва по 30-годишните фиксирани ипотеки достигаше 6,76%. Това представлява разлика от приблизително 1,88 процентни пункта.

Именно комбинацията между бъдещата доходност по държавния дълг и тази надбавка определя как могат да изглеждат ипотечните лихви през следващите години.

Прогнозата на Deloitte предполага постепенно нормализиране на пазара на облигации. Очакванията са доходността по 10-годишните американски държавни книжа да бъде около 4,2% през 2027 г., да спадне до 4,1% през 2028 г. и да достигне приблизително 4% през 2029 г.

След това се очаква показателят да остане около това ниво и през 2030 и 2031 г.

На тази база прогнозният модел за ипотечните лихви предполага, че 30-годишният фиксиран жилищен кредит може да носи средна лихва около 6,2% през 2027 г.

През 2028 г. тя би могла да се понижи до приблизително 6,05%, а през 2029 и 2030 г. - до около 5,95%.

Едва през 2031 г. базовият сценарий предполага спад до приблизително 5,9%.

Това означава, че дори при постепенно успокояване на инфлацията и бъдещо облекчаване на паричната политика връщане към изключително евтините ипотеки от периода преди и непосредствено след пандемията не се очаква.

Съществува и по-оптимистичен сценарий.

При успешно „меко приземяване“ на американската икономика, връщане на инфлацията към 2% и нов цикъл на понижения на лихвите от Федералния резерв доходността по 10-годишните облигации може да се насочи към приблизително 3,3%.

Ако едновременно с това разликата между облигационните и ипотечните лихви се свие до около 1,75 процентни пункта, средната 30-годишна ипотека би могла да достигне приблизително 5,05% до 2031 г.

Дори този сравнително благоприятен сценарий обаче не предполага връщане към 3-процентните ипотеки.

Съществува и значително по-неприятен вариант.

Ако инфлацията остане трайно над 2,5%, американският бюджетен дефицит продължи да се увеличава, а чуждестранните инвеститори намалят търсенето си на американски държавни облигации, доходността по 10-годишните книжа може да се задържи над 5%.

При подобен сценарий инвеститорите в ипотечни ценни книжа вероятно ще изискват и по-голяма премия за риск.

Тогава лихвите по 30-годишните ипотеки могат отново да преминат 7% през 2027 и 2028 г. и да останат около 6,9% дори през 2031 г.

Това прави развитието на инфлацията и държавния дълг на САЩ също толкова важно за жилищния пазар, колкото решенията на Федералния резерв.

По-високата доходност по държавните облигации означава, че инвеститорите могат да получават добра възвръщаемост от практически безрискови активи. За да бъдат привлечени към ипотечния пазар, те съответно изискват по-висока доходност и там.

Точно затова евентуално намаление на основната лихва от Фед не означава автоматично рязък спад на ипотеките.

Дългосрочните бюджетни дефицити, държавните заеми, инфлацията и глобалното търсене на американски облигации могат да държат дългосрочните лихви високи дори когато централната банка започне да облекчава паричната политика.

За купувачите на жилища това поставя важен въпрос - има ли смисъл покупката да бъде отлагана с надеждата ипотечните лихви отново да станат 3%?

Нито един от разглежданите базови сценарии не предполага подобно развитие през следващите пет години.

Лихви около 3% бяха резултат от изключителна комбинация от почти нулева основна лихва, огромни покупки на облигации от Федералния резерв и извънредните икономически условия около пандемията.

За да се върне американският ипотечен пазар устойчиво към подобни нива, вероятно би бил необходим нов сериозен икономически шок, който да принуди централната банка отново да предприеме агресивно парично облекчаване.По-вероятният сценарий засега е далеч по-постепенен.

Ипотечните лихви могат да се понижат през следващите години, но 6% може да се окаже не временна аномалия, а новото нормално ниво за американския жилищен пазар.

Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за търговия на финансовите пазари.