Българският пазар на недвижими имоти навлиза в период на отрезвяване, но това не означава автоматично предстоящ срив. Разминаването между очакванията на купувачи и продавачи, по-ниската доходност от наеми и растящите строителни разходи вече ограничават броя на сделките, докато цените все още остават високи. Това заяви д-р Щелян Калчев по време на третия панел на форума „Силата на инвестициите“, организиран от Infostock.bg. 

Според него именно опитът да се обясни движението на жилищния пазар само с един фактор води до погрешни изводи. Доходите, лихвите, демографията, цената на строителството, наличното предлагане и очакванията на участниците действат едновременно, а социалните мрежи все по-бързо пренасят страха и оптимизма от една група купувачи към друга. 

Последните официални данни потвърждават, че България остава сред страните с най-силен ръст на жилищните цени в Европейския съюз. През второто тримесечие на 2026 г. цените са с 15,5% над нивото от същия период година по-рано. За ЕС средното увеличение е 4,7%, а единствено Португалия отчита по-силен ръст от България. 

Калчев посочи, че собствените данни от реалните сделки на компанията му показват по-умерен ръст за София - малко над 9%. Разликата според него е още един пример защо статистиката трябва да се разглежда внимателно и защо националните показатели невинаги описват конкретен град или сегмент. 

„Пазарът е твърде сложен и много по-сложен, отколкото много хора се опитват да го опростяват“, каза той. 

Според Калчев в момента жилищният пазар се намира над своите фундаментални нива, но това само по себе си не позволява да се прогнозира нито размерът, нито моментът на бъдеща корекция. Той определя настоящия период по-скоро като „отрезвяване“, при което еуфорията от предходните години постепенно се заменя от много по-внимателна сметка. 

Сред основните фактори зад предишното поскъпване Калчев поставя ръста на доходите и ниските лихви. Когато домакинствата получават повече и могат да финансират покупките си евтино, търсенето естествено се увеличава. В момента обаче към тази картина се добавя все по-голяма несигурност за бъдещето, което кара част от купувачите да изчакват. 

Точно тук се появява едно от основните противоречия на пазара. Продавачите все още не са готови да намалят значително цените си, докато купувачите вече не желаят да плащат всяка поискана сума. 

„В момента виждаме класическото разтваряне на една ножица между очакванията на продавачите и очакванията на купувачите. Продавачите не свалят, купувачите не искат да вдигат и затова имаме такъв голям спад в броя на сделките“, обясни Калчев. 

Психологията според него играе много по-голяма роля, отколкото често се отчита. Преди няколко години страхът беше, че човек ще изпусне постоянно поскъпващия пазар. Днес все повече потенциални купувачи чуват прогнози за спад и предпочитат да изчакат. 

Снимка: Infostock.bg

Това обаче не означава, че цените задължително трябва да се сринат. Сериозна пречка пред поевтиняването остава строителната себестойност. 

Калчев, който участва и в строителни проекти, посочи, че поскъпването преминава през практически цялата верига - от земята и строителните материали до труда, ремонтите и крайната реализация на жилището. Когато различните участници увеличават цените си с 10%, 20% или повече, натрупването в крайна сметка достига до купувача. 

Според него дори цената на земята при определени проекти може да представлява около една трета от крайната стойност на квадратен метър. 

Това създава друг риск. Ако пазарът не позволява на строителя да увеличава крайната цена със същия темп, с който растат разходите му, натискът може да се прехвърли към качеството. 

„Винаги трябва да видите дали цената спада за сметка на качеството“, предупреди Калчев. 

По думите му по-ниската оферта не е непременно по-добра инвестиция, ако зад нея стоят компромиси със стъклопакета, изолацията, материалите или други характеристики на сградата. 

Другата съществена промяна е доходността от отдаване под наем. Наемите не успяха да следват със същата скорост силното покачване на покупните цени, в резултат на което доходността за част от инвеститорите вече е под 4%. 

Това постепенно изважда от пазара част от купувачите, които през последните години придобиваха имоти основно за дългосрочно отдаване. След добавянето на местни данъци, нотариални такси, ремонт, периоди без наематели и останалите разходи инвестиционната сметка става още по-трудна. 

Калчев самият не определя дългосрочното отдаване под наем като предпочитаната си стратегия при подобни нива на доходност. Той продължава да залага на подхода „купи, ремонтирай и продай“ - придобиване на имоти, които се нуждаят от подобрение, добавяне на стойност чрез ремонт и последваща продажба. 

Именно в по-слаб пазар очаква да се появят повече подобни възможности. 

„По време на криза се правят изключително изгодни сделки“, коментира Калчев. 

Това обаче не означава, че стратегията е подходяща за всеки. Той подчерта, че професионален инвеститор с опит, екип и постоянен достъп до сделки не трябва да бъде използван като универсален пример от човек, който купува първия си инвестиционен имот. 

По тази причина съветът му за 2027 г. не е просто „купувайте“ или „чакайте“. 

„Научете се как да си смятате коя е вашата инвестиционна стойност“, заяви Калчев. 

Според него една добра сделка може да съществува както при възходящ, така и при падащ пазар. Важното е инвеститорът да знае при каква цена активът има смисъл за конкретната му стратегия, очаквана доходност и поет риск. 

Той не приема и автоматичната връзка между евентуално покачване на ипотечните лихви и срив на жилищния пазар. Лихвите безспорно имат значение за търсенето, но историческите периоди с по-висока цена на кредита невинаги са били периодите с най-малко сделки. 

Затова Калчев настоява инвеститорите да разглеждат данните в по-широк контекст, вместо да използват един показател като доказателство за предварително избрана прогноза. 

Той отправи предупреждение и към крайностите и в двете посоки. 

„Който ви обещава, че цените на имотите ще растат само нагоре, или не знае, или ви лъже“, каза Калчев. 

Но според него същата критичност трябва да се прилага и към категоричните прогнози за срив. Пазарът на недвижими имоти преминава през цикли, а инвестицията по дефиниция изисква значително по-дълъг хоризонт от следващите шест или дванадесет месеца. 

Калчев обобщи инвестиционния избор чрез три показателя, които според него трябва да присъстват при оценката на всеки актив - очакваната възвръщаемост, ликвидността и рискът. 

„Безрискова инвестиция няма“, подчерта той. 

Точно затова през 2027 г. Калчев очаква пазар, в който подборът на конкретната сделка ще бъде много по-важен от опита да се познае дали средната цена на жилищата ще бъде с няколко процента по-висока или по-ниска. 

За дългосрочния инвеститор неговото послание остава ясно - повече внимание към фактите, повече сметки и по-малко решения, основани на страх от клипчета и прогнози в социалните мрежи. 

„Силата на инвестициите“ се организира от Infostock.bg. Основен партньор на форума е „Конкорд Асет Мениджмънт“, партньори са UniCredit Bulbank, Freedom24 и Fibank, а медийни партньори са News.bg, Money.bg и Webcafe.

Infostock.bg

Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи!